फ्लॅट खरेदी ,शाप कि वरदान ( खास करुन नोकरी वाल्या लोकांसाठी)

लग्नासाठी कोणी पोरगी देईना म्हणून माझ्या एका मित्राने वाकडमध्ये १ कोटींचा फ्लॅट विकत घेतला.त्यासाठी ४० लाख रुपये डाऊन पेमेंट केलं आणि उर्वरित ६० लाख रुपयांचं कर्ज काढलं.

त्याचं वर्क फ्रॉम होम असल्यामुळे फ्लॅट भाड्याने दिला.
त्याला आता महिन्याकाठी ३० हजारांपेक्षाही कमी भाडं येतं तरिही आपण ३० हजार पकडुया.

वाकडच्या ज्या पॉश बिल्डींगमध्ये त्याने फ्लॅट घेतला तिथे वर्षाला तो मेंटेनंस देतो १ लाखांचं.

६० लाखांच्या कर्जावर ९ टक्क्याने त्याला व्याज लागतंय. आणि EMI येतोय ३८ हजारच्या आसपास

तसच प्रॉपर्टी टॅक्स वेगळा.
त्याचबरोबर भाड्यावर इन्कम टॅक्स लागतो तो वेगळाच.

वर्षाकाठी भाड्याचे ३ लाख ६० हजार येतात त्यापैकी मेंटेनन्स ची रक्कम वजा करून याला उरतात फक्त २ लाख २० हजार ते २ लाख ५० हजार.

म्हणजे वर्षाला रेंटल यिल्ड झाला २.२% ते २.५ टक्के

त्याला बिचाऱ्याला अजूनही वाटतं ही गुंतवणूक आहे

या घराच्या रकमेतले त्याच्याकडचे ४० लाख जरी त्याने कमीतकमी १० टक्क्यांनी गुंतवले असते तर त्याला महिन्याकाठी 33 हजार आरामात मिळाले असते. (त्यावरचा compunding effect वेगळा)

यात पुण्यात जरी तो आला तर 26 हजार तश्याच फ्लॅटमध्ये भाडं भरुन राहु शकला असता आणि वरच्या 7 हजारातून खर्च भागवू शकला असता. तसच कर्जावरचं व्याज वाचलं असतं ते वेगळं.

इन्व्हेस्टमेंट म्हणून overhyped किमतीत फ्लॅट घेणं, आणि मग स्वतःच घर म्हणून भावनिक होणं आणि नंतर मी घेतलेल्या फ्लॅट ची किंमत 10 वर्षांनी कशी वाढणार याच्या फ्लॅट न विकता फक्त गप्पा आणि calculations करणं याला काहीही अर्थ नाही.

जिथे पैसे आणि वेळ आपण गुंतवतो ते निर्णय अतिशय विचारपूर्वक घ्यायला पाह्यजे.

आपला प्रवास आर्थिक दृष्ट्या स्वतंत्र होण्याकडे असला पाहिजे, आणखी liabilities वाढवण्याकडे नाही.

त्यामुळे विशेषतः मुलींच्या पालकांना आणि मुलींनाही माझी विनंती आहे की लग्न करताना मुलाकडे फ्लॅट असावा ही अट ठेवणं तुमच्याच भवितव्याच्या दृष्टीने मारक आहे.
सौरभ कोरटकर

समस्या दिवसेंदिवस वाढतच आहे.

कामाच्या जागी जवळ घर असणे अगत्याचे. म्हणजे प्रवासात वेळ जाणार नाही. अगोदरच विकसित झालेल्या शहरांत वाहतूक आणि पाण्याचे प्रश्न बिकट होत आहेत. पूर्वी जी शहरे नावाजली होती त्यांची परिस्थिती आता वाईट होत आहे .( https://youtu.be/PG66ALzXPTs?si=O36jDZ5ZHEDD_TLZ ) . बजेटमध्ये मिळणारं सोयीचं पण लहान घर घेणे बरे. एवढंच सांगतो.

भाड्याचं घर आणि स्वतःचं घर यात

ठेवलेली बाई आणि लग्नाची बायको या इतकाच फरक असतो.

यात पाहिल्याला दुसऱ्यापेक्षा खर्च बराच कमी असतो.

पण .... .... ....

लोकांनी आपापल्या सोयी आणि स्वभावाप्रमाणे गाळलेल्या जागा भराव्या

आयकर सुटीसाठी ग्रुह कर्ज घेणे म्हणजे घी देखा मगर बडगा नही देखा अशी परिस्थिती आहे. आधी १०० रुपये व्याज भरायचे मग त्यातले ३० रुपये आयकरात वाचवायचे. (-१०० + ३० = -७०)
मग कर्ज काढले नाही तर ७० रुपये वाचतील ना? (-० -३० = -३०)

-३० > -७०

घर घ्यायचच आहे, कर्ज काढावच लागणार आहे, मग भरलेल्या व्याजावर जरूर कर सवलत घ्या. पण त्यासाठी म्हणून कर्ज घेण्यात काय अर्थ आहे?

गुंतवणुक म्हणुन फ्लॅट घेने किती सोयिस्कर?

या प्रश्नाचे उत्तर द्यायला लगेचच उतावीळपणा मी करणार नाही ...

मी विचारेन , आर यु शुअर ?? तुम्हाला "गुंतवणुक " म्हणून फ्लॅट घायचाय ?

"गुंतवणुक " म्हणजे काय ? मी काही माझ्याकढील रक्कम कुठेतरी गुंतवली ... त्यावर मला काही परतावा मिळावा ... असा असेल ...
तर मग, आपण अभ्यास वाढवला पाहिजे ...
तुम्हाला गुंतवलेली रक्कम , एका विशिष्ट वर्षी विशिष्ट वेळेला हवीये ? उदा तुमच्या अपत्याचे परदेशी किंवा मेडिकल ला ऍडमिशन त्यावर्षी ??
मग तुम्ही ती फिक्स्ड डिपॉसिट किंवा टी बिल्स मध्ये गुंतवत राहणे .. फ्लॅट घेण्याच्या नादाला लागू नका ..

तुमच्याकडच्या उत्पन्ना च्या मानाने तुमचा खर्च किती आहे याचा रेशो बघा ..
तुम्हाला खात्री आहे तुमचा जॉब गारंटीड आहे पुढची २० वर्षे (जस कि सरकारी नोकरी पर्मनंट पोस्टवर ), मग तुम्ही विचार करू शकता ..

पण तुम्हाला वाटत असेल मी आज १ करोडचा फ्लॅट घेईल आणि ५ वर्ष्यानी २ करोड ला विकेल, तर असं शक्यतो होत नाही .. बरेच छुपे खर्च , मनस्ताप असतात ..

घरामध्ये गुंतवणूक ( आर्थिक /मानसिक नव्हे )

हो
१. काळे धन असेल तर
२. रोख रक्कम हाती असेल तर
३. DP प्लॅन वा तत्सम आतल्या गोटातील पक्की खबर आपल्याजवळ असेल तर ( एअरपोर्ट/Highway /टाउनशिप etc ). कर्ज न घेता गुंतवणूक करणे

नाही
१. नोकरदार असाल व घर कर्ज घेणार असाल तर
२. घर भाडेवर जीवन जगायचे असेल तर

घर हे राहण्यासाठी घ्यावे गुंतवणुकीसाठी नव्हे अपवाद ( आपले आर्थिक उत्त्पन्न १ करोडच्या वर असेल तर )

बाकी सर्व मुद्दे आधी विस्तारात चर्चा झालेली आहे. जुने धागे पहा

मुळात स्वतःला राहायला घर हवे आहे कि अतिरिक्त उत्पन्न गुंतवणुकीसाठी एक पर्याय म्हणून घर घ्यायचे आहे ?

स्वतःला राहायला घर हवे आहे तर त्याला पर्याय नाहीच.

गुंतवणुकीसाठी घर घ्यायचे असेल तर त्यासाठी बऱ्याच गोष्टी विचारात घेणे आवश्यक आहे.

भाड्याने दिल्यास येणारा परतावा हा २-३ % च्या वर येत नाही आणि त्यात भाडेकरू ठेवणे घराच्या देखभालीचा खर्च सोसायटीची देणी त्यासाठी माराव्या लागणाऱ्या चकरा इ अनेक गोष्टी येतात.

हे जर घर वाढत्या शहरात मोक्याच्या ठिकाणी स्वस्त मिळाले तर भांडवली परतावा सज्जड मिळू शकतो. उदा मी कासार वडवली ( ठाणे ) येथे १७ लाखात २००८ मध्ये घेतलेले घर ८ वर्षांनी २०१६ मध्ये ७० लाखाला विकले.

याउलट एखाद्या वेळेस आपण घेतलेले उत्तम घर सुद्धा चुकीच्या काळात घेतले तर चांगला परतावा देत नाही. कारण नंतर निश्चलनीकरण झाले मग कोव्हीडची महामारी आली. यामुळे बाजारात पैशाची चणचण निर्माण झाली

उदा मी बदलापूर येथे २५ लाखाला २०१५ मध्ये घेतलेले घर ९ वर्षांनी ३१ लाखाला मागच्या वर्षी विकले म्हणजेच अडीच टक्के दर साल परतावा मिळाला यात तेथे मिळणारे भाडे गृहीत धरले तरी हे तीन टक्के होतील. म्हणजे मी हेच पैसे साध्या मुदत ठेव खात्यात ठेवले असते तरी ३० % आयकर जाऊन ६. ३ % परतावा कोणतीही कटकट न करता मिळाला असता.

गम्मत माहणजे हेच पैसे मी मागच्या वर्षी शेअर बाजारात गुंतवले तर एक वर्षात १० % नक्त परतावा मिळाला.

कालाय तस्मै नमः

फ्लॅटमधील गुंतवणूक फायदेशीर असतेच असे नाही. प्लॉटमध्ये गुंतवणुक फयदेशीर ठरते. किमान ८-१० वर्षे थांबायची तयारी हवी.

प्लॉट वर अतिक्रमण होण्याची शक्यता खूप असते आणि मग ते काढायचं असेल तर फार कटकट होते.

विशेषतः गावात जेथे आपली भावकी किंवा ओळख नसेल तेथे.

आणि जमिनीची कज्जे दलाली, खटला वगैरे झाला तर २०-२५ वर्षे हरी हरी करत बसावे लागते.

विकासक तुम्हाला विकून पैसे घेऊन मोकळा होतो आणि तुम्ही बसा बैलाच्या खाली दूध काढायला.

माझ्या माहितीत अशा अनेक केसेस आहेत.

तेंव्हा शहरी माणसाने भावकी किंवा ओळख नसलेल्या गावात/ छोट्या शहरात प्लॉट घेण्यापूर्वी चार वेळेस विचार जरूर करावा.

स्वतःला राहायला १ घर नक्की असावे. त्यामुळे १ फ्लॅट किंवा घर विकत घ्यावे . भले कितीही छोटे असू दे.

गुंतवणूक म्हणून फ्लॅट परवडत नाही, कमर्शियल जागा, किंवा बॅलन्स पोर्ट फोलिओ उत्तम!

मी २०२२ ला २७ लाख ला flat घेतला आज तिथं त्या flat ची किंमत ३७ लाख रुपये झाली आहे. ज्या वेळी flat घेतला होता त्यावेळी २०२२ ला त्या area मध्ये बिगरशेती जागा २५ लाख रुपये गुंठा होती ती आज ४३ लाख रुपये गुंठा चालू आहे. २०२० ला मला भाडे ८ हजार रुपये भारावे लागत होते ते २०२२ ला साडे दहा हजार झाले होते. तेच भाडे २०१५ ला साडेपाच हजार होते. आज २०२५ ला तेच भाडे १४ ते १५ हजार रुपये चालू आहे.

गुंतवणूक म्हणून घर घेताना विकसनशील भागाला प्राधान्य द्यावे.

भाडे वाढत जाणार आणि कर्ज कमी होत जाणार त्यामुळे १५ ते २० वर्षे नंतर चं गणित मांडावं