गृहकर्जाबद्दल माहिती आणि मदत

व्यनी केला आहे.

गृह कर्ज किती फेडले आहे आणि किती बाकी आहे ह्यावर ठरवता येईल. तुम्ही आज पर्यंत किती इंटरेस्ट भरला आहे? बाकी स्टेट बँक + कसला इन्शुरन्स नीट कळेल का?

हं.. उपयुक्त धागा.. जाणाकारांनी मदत करावी.. आम्हाला पण चार पैशे वाचवता येतील.

एक्सेल शीट बनवावी. आतापर्यंत किती पैसे भरले, किती भरायचे आहेत वगैरे. त्यानंतर चालू स्थितीत भरावयाची रक्कम, क्रमांक १ नुसार बदल, क्रमांक २ नुसार बदल इ. प्रकार करावेत. शेवटला (म्हणजे हप्ते संपताना) कुठली रक्कम कमी वाटते ते पाहून निर्णय घ्यावा. (फक्त कमी रक्कम हाच मुद्दा असेल तर. अन्यथा नवीन बँकमध्ये काय पद्धतीनं काम होतं किती उशीर लागतो हे सुद्धा तपासून घ्यावं.)

असल्या गोष्टी अल्टर बिल्टर करु नयेत... पैसे भरत बसा आणि जे घर घेतले आहे त्यात सुखाने रहा.

मी एक एक्सेल शीट बनवून बघितली. त्यात कर्जाची रक्कम ५० लाख धरली आणि २५ वर्षांसाठीचे कर्ज असेल असे गृहित धरले. जर ११.२५% ने तुम्ही कर्ज घेतले असेल तर दर वर्षाला ई.एम.आय साठी सुमारे ६,०४,६०० रूपये भरावे लागतील. कर्ज जर १०.१०% ने मिळत असेल तर दर वर्षाला ई.एम.आय साठी सुमारे ५,५५,००० रूपये भरावे लागतील.म्हणजे ई.एम.आय साठी सुमारे ४९,६०० रूपये दर वर्षी वाचतील.म्हणजे दर महिन्याला ४ हजार पेक्षा जास्त रूपये वाचतील. तसेच १ लाख रूपये प्रोसेसिंग फी म्हणून भरावे लागतील.समजा हे एक लाख रूपये एकरकमी एफ.डी ला लावले तर ८% व्याज येईल असे समजू. या एफ.डी मधून २८ महिन्यांनंतर सुमारे १,२०,००० रूपये मिळतील. आज हे एक लाख रूपये एफ.डी मध्ये न टाकता प्रोसेसिंग फी म्हणून भरले आणि कर्ज स्टेट बँकेकडे शिफ्ट केले तर दर महिन्याला ४ हजार १२० रूपये वाचतील. अगदी शिस्तबध्द पध्दतीने वागले तर तांत्रिकदृष्ट्या या ४१२० रूपयांचे रिकरिंग करता येईल आणि त्यावर थोडे जास्त व्याज मिळेल.पण असे वाचलेले पैसे रिकरिंग मध्ये न जाता अधिक खर्चासाठी म्हणून बचत खात्यातच बहुतांश वेळा ठेवले जातात.त्यामुळे त्यावर ४% व्याज मिळेल असे धरले तर २८ महिन्यांनी १ लाख २० रूपये तुमच्याकडे साठतील. याचाच अर्थ तुम्ही दर महिन्याला जे ४१०० रूपये वाचविणार आहात (आणि त्यासाठी १ लाख रूपये प्रोसेसिंग चार्ज भरणार आहात) त्यासाठीचा ब्रेक इव्हन २८ महिने इतका असेल. एक्सेलमध्ये पी.एम.टी म्हणून एक फंक्शन असते त्यातून आपल्याला किती ई.एम.आय बसेल हे काढता येते. उदाहरणार्थ ५० लाखावर ११.२५% ने २५ वर्षांसाठीचे हप्ते काढायचे असतील तर =PMT(११.२५%, २५, ५००००००) असे एक्सेलमध्ये लिहिल्यास दर वर्षी ६,०४,५६७.२५ इतका हप्ता येईल हे समजेल. दर महिन्याचा ई.एम.आय काढायचा असेल तर व्याज ११.२५% भागिले १२ बरोबर दर महिन्याला ०.९३७५% तर मुदत २५ वर्षे म्हणजे ३०० महिने असे धरून =PMT(०.०९३७५%,३००,५००००००) असे एंटर केल्यास महिन्याचा हप्ता ४९,९११.९८ आहे हे कळेल. काही मुद्दे: १. महिन्याला ११.२५% व्याज त्या मानाने बरेच जास्त वाटत आहे. पंजाब नॅशनल बँक, अलाहाबाद बँक १०.२५% ने कर्ज देतात.तसेच साधारणपणे फेब्रुवारीमध्ये व्याजाचे दर कमी झाले तर त्यापुढे २-३ वर्षे तरी दर त्यामानाने कमीच असतील अशी चिन्हे आहेत. गृहकर्जामध्ये पहिले २-३ वर्षे जास्त कठिण असतात.नंतर पगार वाढले की कर्जाच्या हप्त्यांचा बोजा तितका वाटत नाही.तेव्हा सध्याच्या परिस्थितीत पहिल्या २-३ वर्षांमध्ये फ्लोटिंग रेटवर कर्ज घेणे इष्ट असा विचार मी केला होता. २. बॅंका प्रोसेसिंग फी सांगताना अनेक गोष्टी सांगत नाहीत.म्हणजे प्रोसेसिंग फी २५,००० अशी सांगितली तरी CERSAI चार्जेस, घराचा विमा,लीगल सर्च, लीगल ऑडिट,दोन व्हॅल्युएशन रिपोर्टचे चार्जेस, इनकम टॅक्स रिटर्नचे व्हेरिफिकेशन चार्जेस इत्यादी अनेक गोष्टी असतात.या सगळ्या गोष्टींसाठी अजून १२-१४ हजार रूपये भरावे लागू शकतील. तसेच एकूण कर्जाच्या रकमेच्या ०.२% इतकी स्टॅम्प ड्युटी भरावी लागेल ती वेगळीच.तसेच कर्ज मिळाल्यापासून ३० दिवसात मॉरगेज क्रिएशन करावे लागते.त्यासाठी अजून १०-१२ हजार खर्च येईल.तेव्हा सांगायचा मुद्दा म्हणजे विमा+प्रोसेसिंग हा खर्च १ लाखापेक्षा जास्त होऊ शकेल. त्यात अजून काही छुपे चार्जेस आहेत का याची पण पडताळणी करून घ्या. एल.आय.सी कडून कर्ज घेताना तुम्ही जो खर्च केला असेल तो मात्र फुकट जाईलच.पण कर्ज शिफ्ट करायचे की नाही हा निर्णय घेताना एल.आय.सी कडे तुम्ही जे प्रोसेसिंग आणि इतर चार्जेस दिले असतील त्याचा अंतर्भाव करू नये कारण शेवटी ती एक "संक कॉस्ट" आहे. ३. एल.आय.सी च्या कर्जाची लवकर परतफेड केलीत तर त्यासाठी काही चार्जेस्/पेनल्टी नाही ना याची खात्री करून घ्या. ४. सध्या गृहकर्जावरील व्याजावरील कर सवलत दिड लाख रूपये आहे.नव्या दराने कर्ज शिफ्ट केल्यावरही तुम्ही व्याज दिड लाखापेक्षा जास्त भरणार असाल तर काही प्रश्न नाही. पण समजा नवीन ठिकाणी व्याज समजा १ लाख ४० हजारच भरणार असाल तर तुमचे करपात्र उत्पन्न १० हजारांनी वाढेल आणि त्यावर ३०% च्या ब्रॅकेट मध्ये असाल तर ३ हजार आयकर भरावा लागेल त्याचाही कॅल्क्युलेशनमध्ये अंतर्भाव करायला लागेल. तसेच तुम्ही बिल्डिंगमध्ये फ्लॅट घेतला असेल तर त्याचे महापालिकेकडून कन्व्हेयन्स झाले आहे का हे पण बघून घ्या. नव्या मुंबईत अनेक ठिकाणी महापालिकेचे ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट आहे पण कन्व्हेयन्सची प्रक्रिया चालू आहे.जर कन्व्हेयन्स झालेले नसेल तर काही बँका गृहकर्ज देत नाहीत.तसेच कन्हेयन्सची प्रक्रिया चालू आहे पण कन्व्हेयन्स झालेले नाही अशा परिस्थितीत प्रॉपर्टीवर मॉरगेज क्रिएट करायच्या आधी बिल्डरची एन.ओ.सी लागेल का हे पण बघून घ्या.आणि अर्थातच बिल्डर अशी एन.ओ.सी फुकटात देत नसतो.आणि आपले हात दगडाखाली असतील तर तो सांगेल ती रक्कम आपल्याला देणे भाग असते.असे झाल्यास पहिल्या प्रोसेसिंग साठी आणखी खर्च येऊ शकेल. शेवटी सगळ्या गोष्टी आकड्यांवर आणि एकूणच या प्रकाराला किती वेळ जाईल आणि मधल्या काळात किती खेपा घालायला लागतील आणि किती त्रास होईल यावर अवलंबून असेल. या सगळ्या गोष्टींचा विचार करून निर्णय तुम्हालाच घ्यायचा आहे.तरीही तो निर्णय घेताना नक्की कोणत्या गोष्टींचा अंतर्भाव करावा यासाठीची एक दिशा दाखवायचा प्रयत्न या प्रतिसादातून केला आहे. जर आकडेमोड करताना, एक्सेलसाठी काही मदत लागली तर जरूर व्य.नि करा.