स्थापत्य- एक कला भाग २

पहिला भाग लिहील्यानंतर बर्‍याच लोकांनी अकॅडेमिक नको म्हणून सांगितलं. तरीही काही मूलभूत संकल्पना ठाऊक असणं आवश्यक आहे असं म्हणून अट्टहास करतोय. मात्र जोकरच्या झोपडपट्टी लेखातला १२०० स्क्वेफु चा मुद्दा (कुणी तरी इथं लिंक अपडेट करावी अशी विनंती) ऐरणीवर आल्यानंतर तदनुषंगिक मुद्दे आणि संकल्पना मांडावेत असं वाटलं म्हणून ते लिहीत आहे. थोडं विस्कळीत होतंय पण पुन्हा गाडी रुळावर आणण्याचा प्रयत्न होईल. किंवा कदाचित .... बघू ओ पुढचं पुढं!

--------------

प्रत्येकाच्या जिव्हाळ्याचा विषय म्हणजे आपलं स्वतःचं हक्काचं घर.
'माझं एक टुमदार दुमजली छानसं घर असावं' अशी अपेक्षा माणूस करत असतो. त्या दृष्टीनं प्रयत्न करताना लक्षात येतं की आपापल्या कुवतीनुसार किंवा खिशाच्या बजेटनुसार हे फारसं शक्य होत नाहीये तेव्हा किमान 'माझं एक घर असावं' अशा अपेक्षे ला माणूस येऊन पोचतो आणि त्यानुसार धावायला सुरुवात होते. आवश्यक त्या कागदपत्रांची जुळणी आणि सोबतीला घरासाठी जागा शोधणं किंवा घर शोधणं हे सगळं सुरु होतं.

जागा मनासारखी मिळाली तरी तिची खरेदी आवाक्यात असणं आवश्यक असतं. लहान शहरात किंवा खेड्यात ते शक्य होतं देखील मात्र मोठ्या शहरात ते अजिबातच शक्य होत नाही त्यामुळं आपण विचार करतो तो एखादं सोसायटीमधलं घर घेण्याचा. इथंच सुरुवात होते ती जागाविषयक आवश्यक बाबींची माहिती समजून घ्यायला.

प्लॉट : म्हणजे एक कुठलंही जागा किंवा जागेचं क्षेत्रफळ ज्यावर इमारत बांधली जाणार आहे.
(अशा जमिनीच्या तुकड्याला प्लॅट असंही संबोधन हिरव्या देशात वापरलं जातं.)
फ्लॅट : म्हणजे इमारतीमधली एक सदनिका. यालाच अपार्टमेण्ट असं देखील म्हटलं जातं.

प्लॉट आणि फ्लॅट मधला फरक बर्‍याच वेळेला गोंधळ करतो. आम्ही प्लॉट घेतला म्हणताना काही जण प्रत्यक्षात फ्लॅट घेतलेले बघून आपण फ्लॅट व्हायची वेळ आलेली असते. तर असा हा प्लॉट आणि फ्लॅट मधला फरक.

प्लॉट किंवा मोकळी जागा शक्यतो चौकोनी किंवा आयताकार असणं फायदेशीर असलं तरी प्रत्येक वेळी ते शक्य नसतं.
उपलब्ध जागेनुसार इमारत उभी करावी लागते. वास्तुशास्त्राचा विचार वगैरे या लेखमालेत करण्याचा मानस नसल्यानं त्या अनुषंगानं शक्य प्रत्येक त्या गोष्टी नसलेल्या बर्‍या.

जमिन, पैसा आणि सत्ता या गोष्टींसाठी अनादि कालापासून माणसं एकमेकांच्या जीवावर टपलेली आहेत. बर्याचदा कागदोपत्री अमुक आकाराचा प्लॉट खरोखरी वेगळ्याच आकारात नि वेगळ्याच नावावर असतो. काही सुवर्णमध्य काढून प्लॉट हाती पडतो. जागा मिळाल्यानंतर त्या जागेचं रेकॉर्ड तपासलं जातं. पोलिसी पंंचनाम्यासारखे किमान तीन बिंदू आणि त्यापासूनचं अंतर सापडल्यानंतर प्रत्येक कोपरा पक्का केला जातो. या सगळ्या गोष्टी पूर्वी किंवा आताही सिटी सर्व्हेचे लोक करत असत. आता अधिकृत सर्व्हेयर या गोष्टी करु शकतात. अनेकदा रस्त्यात एका तिपाईवर एखादं इलेक्ट्रॉनिक यंत्र घेऊन त्याला डोळा लावून असलेले लोक तुम्ही पाहिले असतील. ज्याला टोटल स्टेशन म्हणतात. त्यात आराखड्यानुसार बिंदू दिले की ते बरोबर ते ते बिंदू दाखवतं. हे लोक रस्त्या चे सर्व्हे करत असतात.

इमारती साठी देखील अशाच प्रकारे सर्व्हे होतात. त्यानुसार प्लॉटच्या सीमा निश्चित होतात. पूर्वी अत्यंत क्लिष्ट प्रकारे आणि कंटाळवाण्या पद्धतींनी हे सर्व्हे व्हायचे कारण त्याला मानवी मर्यादा होत्या. आता इलेक्ट्रॉनिक उपकरणांमुळे या गोष्टी अतिशय सोप्या झाल्या आहेत. एकदा प्लॉट पक्का झाला की त्याच्या क्षेत्रफळाचा विचार होतो. भूमितीचा वापर करुन लांबी रुंदी चा विचार करुन अमुक एक क्षेत्रफळ नक्की ठरतं. पूर्वी किंवा आता देखील साधारण पणं स्क्वेअर फूट किंवा गुंठ्यामध्ये जागांचा विचार व्हायचा. त्याबरोबर मोठ्या क्षेत्रफळासाठी एकर किंवा हेक्टर हे वापरलं जायचं किंवा जातं.
अगदी प्राथमिक विचार म्हणजे १ फुट गुणिले १ फुट म्हणजे १ वर्गफुट्/स्क्वेअर फुट.
(एक फुट म्हणजे साधारण ३० सेमी)
३३ फुट गुणिले ३३ फुट अशा क्षेत्रफळाला एक गुंठा असं म्हणतात. या चा गुणाकार १०८९ स्क्वेफुट असला तरी हल्ली वरचे ८९ जाऊन १००० स्क्वेफुट म्हणजे एक गुंठा असंच गणित झालंय. हा एक गुंठा १००० स्क्वेफुटाचा कुठल्याही लांबी रुंदीनुसार ठरवता येतो. सरासरी २५ फुट गुणिले ४० फुट चे तुकडे जास्त उपयुक्त ठरतात.

चाळीस गुंठ्यांचा एक एकर (४०००० स्क्वेफुट) नि अडीच एकराचा एक हेक्टर असं गणित आहे. काही ठिकाणी यार्ड/ बिघे वगैरे देखील एकक म्हणून असतात.

तर एखाद्या जागेचं क्षेत्रफळ नक्की झाल्यानंतर त्या त्या भागातल्या आधिकारीक समितींच्या द्वारे ठरवले गेलेले नियम वापरुन त्या जागेमध्ये किती बांधकाम करता येतं हे ठरतं.
इथं एफ एस आय FSI किंवा एफ ए आर FAR चा संबंध येतो.
FSI = Floor Space Index / FAR = Floor Area Ratio म्हणजे
बांधलेल्या जागेचं क्षेत्रफळ्/ त्या जागेचं क्षेत्रफळ.

उदाहरणार्थ - एका मोकळ्या जागेचं क्षेत्रफळ १०,००० स्क्वेफुट असेल आणि त्यावरचं बांधकाम ५,००० स्क्वेफुट असेल तर ०.५ येतो.
आता खरंतर हे उलट असतं. अमुक एवढी मोकळी जागा असेल तर त्या भागातल्या आधिकारीक समितीनं ठरवल्याप्रमाणं त्या जागेवर अमुक एवढं बांधकाम करण्याची परवानगी असते. त्या त्या नुसार ठराविक क्षेत्रात ठराविक एफ एस आय दिला जातो.
उदाहरणार्थ
नगरपालिका क्षेत्रात १.२ असेल तर १०,००० स्क्वेफुट जागा असताना बांधकाम १२,००० स्क्वेफुट करु शकतात.
हाच एफ एस आय १.८ असेल तर १०,००० स्क्वेफुट जागा असताना बांधकाम १८,००० स्क्वेफुट करु शकतात.

हे बांधकाम आवश्यक त्या मोकळ्या जागा आणि चतु:सीमा सोडूनच करावं लागतं. (हे नियम (बाय लॉज ) वास्तुविशारद जास्त सविस्तर आणि सखोल प्रकारे सांगू शक्तात) या आतल्या चतु:सीमा सोडल्यानंतर उरलेल्या जागेमध्ये बांधकाम करण्याचं आव्हान वास्तुविशारदावर असतं. पूर्ण प्लॉटवर आडवं बांधकाम करणं किंवा आजूबाजूची जास्त जागा सोडून उंच इमारत बांधणं हे एका मर्यादेपर्यंत वास्तुविशारदावर ठरतं.
समजा,
१२,००० स्क्वेफुट बांधकाम करता येत असेल
६००० स्क्वेफुटाचे दोन मजले,
४००० स्क्वेफुटाचे तीन मजले,
किंवा ३००० चे चार मजले किंवा आणखी इतरही काँबिनेशन करण्याचं स्वातंत्र्य वास्तुविशारदाला असतं अर्थातच सगळे नियम पाळून.

FSI किती असावा हे ठरण्याचे नियम वेगवेगळ्या शहरांमध्ये, वेगवेगळ्या लोकवस्त्यांच्या भागांमध्ये, वेगवेगळ्या रस्त्यांच्या रुंदीनुसार आणि त्याच्या स्थानानुसार आणि संभाव्य विकासाच्या शक्यता लक्षात घेऊन वेगवेगळे असतात.
जागा विकसक बांधकाम करताना याच गोष्टीचा विचार करुन बांधकाम करतात. यामध्ये आणखी काही जागा जसं की मोकळे व्हरांडे, जिने, उद्वाहक इत्यादींसाठी सवलत असू शकते.

याचं मुख्य कारण जागा विकसीत करताना मुख्यत्वे आर्थिक गणितं जुळणं आवश्यक असतं. जागा खरेदी पासून ग्राहकाला हातात चावी दे ईपर्यंतचा आणि त्यानंतरचा देखील भरपूर खर्च यात समाविष्ट करावा लागतो. खर्चाची डोकी अनेक असतात तर आवक एकाच मार्गे येत असते. मग सुरु होतात ती आक ड्यांची गणितं नि किंमतीच्या स्पर्धा.

कशा? ते पुढच्या भागात.....

(सर्व छायाचित्रं आंतरजालावरुन)