दुसरे घर (सेकंड होम) घेताय ? तेही कर्ज काढून ? एकदा हे वाचाच !
Primary tabs
मला मान्य आहे की ही पोस्ट वाचून तुम्हास मी शेखचिल्ली आहे की काय अशी शंका येईल. पण जे घडलाय ते मी इथे सांगितलंय. मला तुम्ही क्रिटिसिझ करू शकता. पण ते करताना , मी या प्रकरणात खूप मनस्ताप भोगलाय हे समजून घ्या. मी घेतलेला निर्णय कदाचित तुम्हास पटणार नाही , पण मी तो घेतलाय, कारण मी त्या निर्णयाबाबत कन्व्हिन्स्ड आहे. पण मी तुमच्या मताचा सन्मान करतो. मी केलेल्या चुका दुसर्याने करू नये इतकाच माझा उद्देश आहे.
कर्ज काढून फ्लॅट घेऊन तो भाड्याने देऊन काही वर्षांनी तो ३ पट किमतीस विकून मालामाल होण्याचे अनेक किस्से मी कैक वर्षे ऐकत आलेलो होतो. इतर नातेवाईक, मित्र मंडळी बिनधास्त फ्लॅट खरेदी करत असल्याचे मी पाहत होतो. स्वतःचा दुसरा एक फ्लॅट असावा, जिथे स्वतःचे कार पार्किंग असावे, गेटेड सोसायटी असावी आमची खुप वर्षांपासूनची इच्छा होती. कर्ज काढून फ्लॅट घ्यावा, तो भाड्याने देऊन काही वर्षांनी विकून आपण ही मालामाल व्हावे म्हणून मी पुण्यात धायरी येथे एका मोठ्या सोसायटीत १ BHK फ्लॅट कर्ज काढून घेतला. त्याची ही गोष्ट.
एक दिवस फेसबुक वर मी संबंधित फ्लॅट ची जाहिरात पहिली. फोटो पाहून फ्लॅट आवडला. मग फ्लॅट मालकाशी संपर्क करून मी आणि कुटुंबीय तो फ्लॅट पाहून आलो. फ्लॅट चांगलाच होता. पण मालक त्या फ्लॅट चे ४३ लाख सांगत होते. फ्लॅट आम्हास इतका आवडला होता, की मी तिथेच ४० लाख रुपयास तो व्यवहार पक्का करून आलो. त्याच दिवशी त्यांना टोकन म्हणून ५०,०००/- ट्रान्सफर केले. २०१९ मध्ये खरंतर धायरीत १ BHK ५०९ स्के. फु. चा ४० लाखास घेणे हा मूर्खपणा होता. मी आजूबाजूस जरा चौकशी केली असती तर मला ४२ लाखात धायरीत २ BHK तोही नवा कोरा मिळाला असता. माझ्या बायकोच्या बहिणीस मी नंतर दुसऱ्या दिवशी तो फ्लॅट दाखवला. तिला फ्लॅट आवडला पण, मी फार महागात तो फ्लॅट घेत आहे हे तिला जाणवत होते. तिने अप्रत्यक्ष पणे मला तसे सांगून ही पहिले. पण दुर्दैवाने मला तिच्या "इन बिटवीन द लाईन्स" मधला अर्थ कळाला नाही. किंवा मी तो कळून घेण्याच्या मनस्थितीत नव्हतो म्हणा. मग तिने मला माझ्या फिनान्शियल सल्लागाराशी एकदा बोलून घ्या असे सांगितले. सल्लागाराने हा व्यवहार निव्वळ मूर्खपणाचा आहे असे मला स्पष्ट सांगीतले. पण मी फ्लॅट मालकास ५००००/- टोकन आणि शब्द देऊन बसलो होतो. आता बॅक ऑफ करणे मला योग्य वाटेना. सल्लागाराने मला ५०,०००/- अक्कलखाती गेले असे समज आणि मोठे नुकसान टाळ असे सुचवले. पण मी ऐकण्याच्या मनस्थितीत नव्हतो. दिलेला शद्ब मोडणे माझ्यासाठी फार लज्जास्पद होते. शेवटी मी ऐकत नाही असे पाहून माझ्या बायकोच्या बहिणीने आणि सल्लागाराने नाद सोडून दिला. मी बाकी कोणा नातेवाईकांचा सल्ला पण घेतला नाही. कारण मला त्यांना "सरप्राईझ" द्यायचे होते. आता ४० लाखाचा फ्लॅट घेण्यासाठी मला स्वतःचे भांडवल उभे करावे लागणार होते. कारण बँक कर्ज ९० टक्के देणार होती. म्हणजे ३६ रुपये मला कर्ज मिळणार होते. उरलेले ४ लाख +स्टॅम्प ड्युटी आणि रजिस्ट्रेशन + वकील फीज + सोसायटी ट्रान्स्फर असे मिळून जवळपास ७ लाख रुपये मला जमवायचे होते. हे पैसे मी माझी म्युच्युअल फंडातील इन्व्हेस्टमेंट मोडून, मागे मी चांदी ५६००० रु असतांना घेतलेली ती ३६००० रुपयास विकून, काही पैसे बाबांकडून घेऊन ७००००० रु उभे केले. HDFC मधून ३६,००,०००/- मला कर्ज १९ वर्षांसाठी ८.७५ टक्के व्याजाने मंजूर झाले. आणि मी तो फ्लॅट घेतला. मला ३२४४० रुपये EMI पडणार होता. असे ३२४४०/- रुपये ११० महिने न चुकता भरले आणि काही व्याज भरले की मी कर्ज मुक्त होईन असा मला मूर्खासारखा भ्रम होता. मी अमोर्टिझशन चा अभ्यास केला असता तर अशा मूर्ख भ्रमात मी राहिलो नसतो. असो.
मला पहिला झटका बसला ते माझा पहिला हप्ता कट झाल्यावर. हफ्ता आणि माझे नेहमीचे SIP कट झाल्यावर फारच कमी रक्कम मला वापरायला मिळाली. त्यावर आता महिना भागवणे भाग होते. मी फटाफट माझे सगळे सिप बंद करून टाकले. निदान पुढील महिन्यात जास्त पैसे वापरायला मिळतील या उद्देशाने.
पहिला हफ्ता कट झाल्यावर मी एकदा सहज माझे कर्ज अकाऊंट स्टेटमेंट पहिले. माझ्या अपेक्षेनुसार आता कर्ज रक्कम ३५,६७,५६० रुपये इतकी बाकी हवी होती. प्रत्यक्षात 3593810.08 रुपये इतका कर्ज बॅलन्स दाखवत होता. मी hdfc ला भेट देऊन हा काय प्रकार आहे ते विचारले. त्यांनी मला मी सही केलेला अमोर्टिझशन चा चार्ट दाखवला. त्या नुसार बँकेने 26250.00 रुपये व्याज कापून घेतले होते आणि 6189.92 रुपये मूळ मुद्दलातुन कापले होते. मी चुपचाप घरी आलो. गुगल करून अमोर्टिझशन चार्ट्स डाउनलोड केले. त्यात माझे संबंधित आकडे टाकून पहिले आणि मी हाललोच. पुढील १९ वर्षात मी hdfc ला व्याज + मुद्दल धरून एकूण 73,96, 300/- रुपये देणार होतो. म्हणजे सोप्या शब्दात तो फ्लॅट मला जवळपास ७४ लाखास पडणार होता. शिवाय वीज बिल, सोसायटी, वार्षिक मालमत्ता कर वगैरे इतर वेगळाच. मी काय मूर्खपणा करून बसलोय हे मला पहिल्यांदा कळले. आता १९ वर्षांनी या फ्लॅट ची किमंत जर ८० लाख जर आली तर मी फायद्यात राहणार होतो. शिवाय ही कर्ज हफ्ते फेडून मी बाकीचे काहीच इन्व्हेस्ट करू शकत नव्हतो. म्हणजे हा फ्लॅट सोडला तर माझी काहीच पुंजी नसणार होती. मी माझ्या धायरीतील काही मित्रांना फोन करून परिस्थिती बाबत चर्चा केली. (जी मी खरंतर हा व्यवहार करण्या पूर्वी करायला हवी होती.) त्यांनी पहिले तर मला शिव्या घातल्या. मी जो फ्लॅट घेतला होता, त्याची जास्तीत जास्त किमंत ३६,००,०००/- होती. तो मी ४०,००,००० ला घेतला होता. मनसोक्त शिव्या देऊन झाल्यावर मित्रांनी मला आता तो फ्लॅट भाड्याने देऊन त्यातून मासिक हप्ताचा भर कमी करण्यास सुचवले. पुढे रियल इस्टेट जोमात आल्यावर विकून टाक असे सुचवले. मग मी सोसायटीत भाडे किती मिळेल याचा अंदाज घेतला. जास्तीत जास्त ६००० रुपये इतकेच भाडे मला मिळणार होते. म्हणजे फार काही विशेष फरक पडणार नव्हता. मग मी काही मित्रांना जे रियल इस्टेट मध्ये काम करतात त्यांना फोन केला आणि धायरीत पुढे कितपत फ्लॅटला ऍप्रिसिएशन मिळेल याचा अंदाज घेतला. असा अंदाज देणे कठीण आहे असे सगळ्यांनी मला सांगितले, पण एकुणात मला कळले की १९ वर्षानी माझ्या फ्लॅटची किमंत साधारण ९० लाख येईल. हा सुद्धा अंदाजच. कदाचित धायरीत काही आमूलाग्र बदल पुढे झाला तर कदाचित अजून किंमत येईलही, पण या सगळ्या जरतर च्या गोष्टी झाल्या. आज फॅक्ट अशी होती की मी चुकीच्या ठिकाणी हात घातला होता.
मी माझ्या फिनान्शियल सल्लागाराला शरण गेलो आणि आता काय करू असे विचारले. त्याने मला झाप झाप झापले आणि तो फ्लॅट आता अक्कलखाती अंगावर घेऊन बस असे सुनावले.
माझ्या बायकोच्या बहिणीने पण मला झापून तो फ्लॅट भाड्याने देऊन आहे तसाच ठेऊन मग रियल इस्टेट जोमात आल्यावर विकायचा सल्ला दिला.
मी खूप खजील झालेलो होतो. नातेवाईक , मित्र मंडळी जे मला पूर्वी रियल इस्टेट मध्ये गुंतवणूक कर म्हणून मागे लागले होते ते आज मला क्रिटिसिझ करत होते. त्यांना सरप्राईझ द्यायच्या नादात मी डिसास्टर ओढवून घेतले होते. मित्रांत, नात्यात माझ्या शेखचिल्ली पणाची थट्टा चाललेली मला कळत होती.
आता एकतर मला तो फ्लॅट गळ्यात घेऊन बसावे लागणार होते, किंवा विकून नुकसान सोसून त्यातून बाहेर पडावे लागणार होते. मी शांतपणे काही गणिते मांडली.
जर फ्लॅट ठेवला तर वरील अंदाजानुसार साधारण पणे (९० लाख ही १९ वर्षानंतर ची फ्लॅटची किंमत - मी फेडलेले कर्ज 7४ लाख ) = १६ लाख फायदा.(बाकी येणारे भाडे + अन्य खर्च - टॅक्स फायदा हा भाग अलहिदा !)
दुसऱ्या पर्यायात : आता तो फ्लॅट समजा विकला तरी जास्तीत जास्त ३६००००० ला विकला जाणार होता. म्हणजे ४ लाख + स्टॅम्प ड्युटी रजिस्ट्रेशन + इतर खर्च + गेलेले आणि जाणारे हफ्ते असा एकूण जवळपास १० लाखाचा फटका.
पण मी यातून काय मिळवणार होतो?
माझ्या हफ्त्याचे जे ३२४४० रुपये होते ते मी अगदी ७ टक्के या अपेक्षित दराने योग्य फंडांत गुंतवले, तरी मला १९ वर्षांनी १ कोटी . ५३ लाख रु मिळणार होते.
आता तुम्ही म्हणाल की ७ टक्के मिळतीलच असे कशावरून? कदाचित ५ टक्केच मिळतील? पण मग हा नियम वरील सिनॅरिओत पण आहे ना? ९० लाखच कशावरून मिळतील? ७० लाख च मिळाले तर? किंवा अगदी उलट बोलले तरी सुद्धा हेच लागू होते. म्हणजे ९० लाख च का धरले? १ कोटी १० लाख पण फ्लॅट विकून मिळतील. मग ७ टक्केच का धरायचे? इक्विटीत १५ टक्के पण मिळतात. असो.
मी वरील गणिते माझ्या पत्नीशी, मित्रांशी, नात्यात बोललो. पण नुकसानीत फ्लॅट विकायला कोणीच मानेना. फक्त एका मैत्रिणीने माझ्या वरील कॅल्क्युलेशन्सला सपोर्ट केला. शेवटी मी निर्णय घेतला. जवळपास ६ महिने यत्न करून तो फ्लॅट मी ३६ लाख रु. ला विकला. जवळपास १० लाखाचे नुकसान झाले. पण मी लगेच माझे ३५००० चे सिप चालू केले. याला आता २ वर्षे होतील. आज माझी गुंतवणूक वाढताना दिसत आहे. आणि रियल इस्टेट मध्ये काय परिस्थिती आहे हे मी तुम्हास सांगायला नको.
यातून मी खूप काही शिकलो, पण त्याची फी १० लाख आहे. मी तुम्हास मात्र ते फुकट सांगणार आहे:
• मुळात हा व्यवहार करताना गुंतवणुकीच्या काही मूलभूत नियमांना मी फाटा दिला होता. त्यातील सगळ्यात महत्वाचा नियम म्हणजे कर्ज काढून कधीही गुंतवणूक करू नये हा होय.
• आपल्याला tangible (स्पर्श करता येऊ शकणारी) असेट चे फार आकर्षण असते. जसे फ्लॅट, प्लॉट, दागिने, रोख रक्कम. पण नॉन tangible मालमत्ता सुद्धा खूप फायदा करून देतात.
• कर्ज काढताना अमोर्टिझशन चा अभ्यास जरूर जरूर करा. तुमचे मुद्दल किती आहे, त्यावर व्याज किती जाणार आहे हे अभ्यासा. आणि त्यातून किती परतावा मिळणार आहे हे पहा. कागदावर आकडे मांडा.
• माध्यम वर्गीयानी सेकंड होम मध्ये गुंतवणूक करताना दहादा विचार करा. आणि कर्ज काढून सेकंड होम घेताना तर २० वेळा.
• रियल इस्टेट हाच गुंतवणुकीचा सर्वोत्तम पर्याय आहे हा मुद्दाम पसरवलेला गैर समज आहे. तसेच रिअल इस्टेट मध्ये पैसे गुंतवणे आणि त्यातून भरपूर रिटर्न मिळवणे याला रिस्क घेण्याची इच्छा, तुमची लिक्विडीटी ची गरज, patience लागतात त्याच बरोबर कुठे,कधी आणि किती इन्व्हेस्ट करायची याची correct इन्फॉर्मेशन पाहिजे.
• गुंतवणूक करताना तुमच्या सल्लागाराशी मसलत करून ऑलोकेशन ठरवा. एखाद प्रकारची गुंतवणूक एखाद्यासाठी योग्य आहे म्हणून तुम्हास पण ती योग्य असेलच असे नाही. प्रत्येकाच्या गरजा आणि त्यानुसार गुंतवणुकीचे प्रकार बदलतात.
• व्यवहारात भावनेस स्थान देऊ नका. आततायी पणे कोणास शब्द, टोकन देऊ नका. वेळ पडल्यास नुकसान टाळण्यासाठी शब्द मागे घ्यायला लागला तरी त्यात काही वाईट किंवा लाज वाटून घेऊ नका.
• मोठे नुकसान टाळण्यासाठी थोडे नुकसान सहन करा.
• तुमचे मित्र मंडळी, नातेवाईक एखादी गोष्ट करतायत म्हणून तुम्ही पण करायला जाऊ नका. रॅट रेस तर नकोच नको. तुमची इतरांविषयी असलेली जेलसी आणि तुलना तुम्हासच गाळात घालते.
• फ्लॅट, प्लॉट अशी मोठी गुंतवणूक करताना खूप चौकशी करा. हे व्यवहार म्हणजे एखादा फोन घेणे नाही की आवडला की घेतला आणि हुक्की आली कि विकला. चांगले चांगले फ्लॅट्स, प्लॉट्स २ - २ वर्षे विकले जात नाहीत. शिवाय सध्या मागणीपेक्षा उपलब्धता खूप आहे हे लक्षात घ्या. किमंत नीट घासाघीस करून कमी करून घ्या.
• सेकंड होम च्या नादापायी कर्ज घेताना त्यामुळे आपली इतर महत्वाची उद्दिष्टे बाधित होणार नाही ना हे नक्की तपासा.
• हव्यास आणि गरज यातील फरक नीट समजून घ्या. तसेच गुंतवणूक आणि बचत यातील फरक समजून घ्या.
ठेच लागली. पण लेखामुळे आणखी लोक संभाळतील.
आपल्या फसगतीचा अनुभव इथे मांडल्याबद्दल खरे तर आपले अभिनंदन केले पाहिजे.
या लेखाचा फायदा वाचकांना होऊन ते मोठ्या खडड्ड्यत पडणे टळू शकते.
माझ्याही अश्या लहान सहान फसगती झाल्या आहेत, पण आपली फसगत आपल्याला हादरवून टाकणारी आणि खुप आर्थिक नुकसान करणारी होती. आपण वेळीच फ्लॅट विकून पुढचा आर्थिक धोका टाळलात हे चांगलेच झाले !
तुमचे हे झालेले नुकसान इतरत्र कोठेतरी नक्की भरून निघेल ही सदिच्छा या ठिकाणी व्यक्त करतो.
स्वतःच्या फसगतीबद्दल अशा प्रकारचा लेख लिहीणे हे खरंच धाडसाचे काम आहे असे मला वाटते..
तुमचे नुकसान भरून यावे एवढेच नाही, तर चांगला नफाही व्हावा या सदिच्छेसह हा प्रतिसाद संपवतो.
सर्वप्रथम धन्यवाद. आपला अनुभव येथे दिल्याबद्दल. कर्जावर काहीच नको या मतापर्यंत आलेलो आहे.
आपला अनुभव येथे दिलात त्याबद्दल आभार ... यातून लवकर बाहेर पडाल अशी अशा आहे ....
पण अशा अनुभवाला सार्वत्रिक (generalize) करू नये .... माझे स्वतः दुसऱ्या घरापासून भरपूर कमावले आहेत ....
अर्थात काही पथ्ये पाळणे जरुरी आहे ... उदाहरणार्थ दुसरा फ्लॅट हा नेहमी अपकमिंग भागात घ्यावा. जेथे आत्ता किंमत कमी आहे पण appreciation जास्त मिळेल. जसे मी दुसरा फ्लॅट घेताना हिंजेवाडी मध्ये घेतला (कोथरूड मध्ये नाही). (खराडी हा एक पर्याय होता)
तसेच फ्लॅट घेताना अंडर कंस्ट्रक्शन घेतला. त्यामुळे माझ्या पगारातून सुरवातीचे पैसे भरत गेलो आणि बँकेचे कर्ज कमीतकमी काढावे लागले ...
असे फ्लॅट साधारणत: ३-४ वर्षात विकायचे असतात. त्यामुळे कर्ज घेताना ४ वर्षानंतर किती मुद्दल शिल्लक असेल याचा पूर्ण कागदावर तयार होता .
घर घेण्यापूर्वी घरची आत्ताची किंमत, चार वर्षांनंतर अपेक्षित किंमत, गृहकर्जाचे अपेक्षित मुद्दल या सर्वांचा हिशोब कागदावर लिहूनच मग प्रत्यक्ष कृती केली.
यापूर्वीही मी दोन फ्लॅट असेच फायद्यात विकले आहेत.
मी माझ्या जुन्या गुंतवणूक का ? कशी? कुठे? या धाग्यात लिहिल्याप्रमाणे फ्लॅट (रिअल इस्टेट) हा एक असेट क्लास आहे. त्याचे आपले काही फायदे आणि काही तोटे आहेत. त्यामुळे पूर्ण हिशेब करूनच कुठलाही गुंतवणुकीचा निर्णय घ्यावा
इथे अनुभव लिहिल्याबद्दल आभार. पण तुम्ही दोन गोष्टी मिक्स केल्या आहेत
१. फ्लॅट घेताना त्याची किंमत तेथील परिसरातील किमतीप्रमाणे तुम्हाला वाजवी दरात मिळाला नाही. महाग पडला. तसेच त्याचे दरमहा मिळू शकणारे भाडे फार नाही हा ही एक मुद्दा.
२. त्याचे कर्ज चुकवताना सुरूवातीला व्याज जास्त असणे. अॅमोर्टायझेशन श्येडूल वगैरे.
यातील दुसरा भाग कोणत्याही गृहकर्जावर लागू असतोच. तुमच्या उदाहरणात जर तो फ्लॅट तुम्हाला ३६ लाखात पडला असता तरी व्याज आकारणी सुरूवातीला जास्तच होणार होती. ती कायमच तशी असणार आहे.
कर्ज घेउन दुसरे घर घेण्यात चूक आहे किंवा नाही हे ढोबळपणे सांगता येणार नाही. त्याकरता खालील गोष्टी विचारात घेउन कागदावर किंवा एक्सेल मधे "नंबर्स" मांडून कॅल्क्युलेशन करावे. खरे म्हणजे अनेक रिअल इस्टेट वाल्या लोकांकडे अशा कॅल्क्युलेशनची टेम्प्लेट तयार असते. फक्त त्यात आपले नंबर्स घालायचे.
- फ्लॅटची किंमत
- त्या भागातील किंमत वाढीचा अंदाज (वार्षिक)
- व्याजदर
- यातून मिळणारा टॅक्स बेनिफिट - काही असला तर
- त्यातून मिळू शकणारे भाडे
- मेण्टेनन्स चा खर्च
- सोसायटी, कॉर्पोरेशन वगैरेचा वार्षिक खर्च
- आणि साधारण ५, १०, १५ वर्षांत विकलात तर फायदा होईल का आणि किती होईल याचे अंदाज.
हे सगळे त्यात टाकून मग दरमहा तुम्हाला त्यातून उत्पन्न मिळेल, की आणखी खर्चच होईल हे काढूनच हे कळते. आर्थिक सल्लागार हे नीट समजावू शकतात. यापैकी फ्लॅट्ची किंमत त्या भागातील किमतींच्या मानाने योग्य आहे का हे, व किती भाडे मिळू शकेल हे - या दोन्ही गोष्टी रिअल इस्टेट सल्लागार सांगू शकतात. या दोघांशी चर्चा करूनच मग हे ठरवावे.
ही पध्दत किमान पुण्यात २०१३ नंतर बाद झाली आहे. हे शक्य नाही.
फ्लॅट पहावा घेउन हे प्रकरण मी स्वतः अनुभवले आहे. मी देखील तिन जाणकार लोकांचा सल्ला न जुमानता ते माझा चांगला व्यवहार उधळुन लावायचा प्रयत्न करत आहेत असा विचार केला होता. पण आज मागे वळुन बघितल्यास याला सर्वस्वी जबाबदार फक्त आणि फक्त मीच आहे अन्य कोणी दुरुनही नाही हे मी निक्षुन सांगु शकतो.
माझे सर्वस्वी सुदैव इतकेच की वेळीच माझी विनाकर्ज असलेली गुंतवणुक मला एकुण गुंतवणूकीतील सर्व खर्च व व्यवहार खर्च पकडुन १ वर्षात रुपये २०,००० नेट फायदा घेउन मोकळी करता तर आलीच त्यात त्याच्या १/३ रक्कम अजुन टाकुन मी ताकही फुंकुन प्यायचे धोरण अनुसरुन योग्य ठीकाणी ती पुन्हा गुंतवली. ही गुंतवणूक अजुन डबल झाली नाहीये कारण तो काळ आता नाही पण ७+ वर्षांचा कालावधी बघता आजही मी चांगल्या प्रॉफिटमधेच आहे. आणी उशीरा पण पध्दतशीर सर्व गोष्टी नेटाने केल्या म्हणून अनुभवसंपन्न बनुन हे जमले.
मी कोणालाच कर्ज काढुन घर घ्यायचा सल्ला देत नाही आणी स्वतः त्या फंदात पडत नाही. प्रसंगी तडजोड करुन २ ऐवजी १ बीएचके घ्या पण ७०%+ रक्क्म खिशातुन घालु शकत असाल तरच घ्या हाच सल्ला देतो. जागा घेताना ती किमान ८-१० लोकांना दाखवायला अजिबात कचरु नये, सरप्राइज हा विषय पुर्णपणे टाळावा :)
माझा हा व्यवहार पार पाडताना प्रंसगी सेटींग करुन गोष्टी सुरळीत कशा करायच्या याचे ज्ञानच मला लाभलेली सर्वोच्च उपलब्ध्दता मी मानतो. आजही अनेक परिचीत कागदपत्रांची एक कॉपी वकीलाला व एक कॉपी मला बघायला देतात :) मी स्वतः नीयमीतीकरणाचा कायदेशीर दाखला असुनही त्याची पावती जोडली नसल्याने दोघांना फ्लॅट घेण्यापासुन परावृत्त केल्याबद्दल ते माझे आभार मानतात. ( जुन्या घरांबाबत हे सेटींग सहज करता येते त्यात अवघड काहीही नाही).
शक्यतो नावाजलेला बिल्डर, कंप्लिशन सर्टीफिकेट, सर्च रिपोर्ट अथवा सरळ एस्बीआय सारख्या बँकेकडून २० ते ३० टक्के कर्ज मंजुर करुन घेणे ही बाब सर्वात उपयोगी म्हणता येइल. टोकन देताना लेखी ड्राफ्ट करुन द्यावे त्यात साधारण पुढील व्यवहार जर झाला नाही तर १०% रक्क्म कापुन उर्वरीत परत करायची हमी घ्यावी. काही हजारांची बाब असेल तर आपले मन व्यवहाराबाबत द्विधा झाले असल्यास शांतपणे रकमेवर पाणी सोडुन व्यवहार रद्द करुन मोकळे होणे जास्त हितकारक.
आपली मानसिकता उत्तरोत्तर जास्त समतोल व मन खंबीर होत जाओ याच आपल्याला माझ्याकडुन मन:पुर्वक शुभेछ्चा.
पुणे,मुंबई सारखी शहर आता ह्याच्या पेक्षा अधिक प्रगत होणार नाहीत.ही त्यांची सर्वोच्च पातळी आहे.
फ्लॅट घेणे आणि नंतर प्रचंड फायद्यात विकणे हा काळ निघून गेला आहे.
जेव्हा नवीनच बँका गृहकर्ज देत होत्या त्या पण अगदी कमी व्याजावर आणि सहज कोणाला सुद्धा तो सुरुवातीचा काळ अनुकूल होता.
तेव्हा फ्लॅट च्या किमती अतिशय कमी होत्या.
आणि बँका लायकी पेक्षा जास्त कर्ज घर घेण्यासाठी देवू लागल्या.
जे कोणतीच जागा खरेदी करण्याचा विचार पण करू शकत नव्हते त्यांना बँका दोन तीन लाख कर्ज सहज मंजूर करत होत्या.
आणि अचानक मिळालेल्या ह्या पैस्या मुळे जो स्वप्नात पण विचार करू शकत नव्हता अशा लोकांकडे कर्ज रुपी पैसा आला आणि लोक घर
खरेदी करू लागले.
सहज पैसा उपलब्ध झाल्या मुळे घर घेणाऱ्या लोकांची संख्या वाढली.
मागणी वाढली की किंमत वाढते ह्या तत्व नुसार फ्लॅट च्य किंमती प्रचंड वाढल्या पण बँका गृह कर्ज देत असल्या मुळे वाढलेल्या किंमती चा घर खरेदी व्यवहारा वर काहीच फरक पडला नाही.
आणि घरांच्या किंमती फुगल्या.
ज्या घरांची किंमत दोन लाख पण रिअल मध्ये नाही ती घर लोकांनी आठ दहा लाख रुपयांना घेतली.
हा किंमतीत फुगवटा निर्माण झाल्या मुळेच ४० लाख घराचे भाडे पाच सहा हजार रुपयेच मिळते.
लोकांनी हफ्ते थकवले असते तर घर विकून पण बँकाची कर्ज वसूल झाली नसती.
बँका पूर्ण रसातळाला गेल्या अस्त्या.
गुंतवलेले रक्कम आणि मिळणारे भाडे हे सुसंगत नसेल तर तो फुगवटा आहे असाच त्याचा अर्थ आहे.
माझ्या माहितीनुसार त्या फ्लॅटची किंमत ३६ लाखसुद्धा खूप होते. धायरी परिसरातले जवळ जवळ सगळे प्रोजेक्ट मला माहीत आहेत.
दुसरं घर भाड्याने देउन दरमहा ७-८% पेक्षा जास्त उत्पन्न कमावणे हे पुण्या-मुंबईत प्रचंड अवघड आहे. त्यातही आजुबाजुचा क्राउड बघून ती जागा भाड्याने जाण्याची शक्यता विचारात घ्यावी लागते. सिंहगडरोड परिसर आणि त्यातही धायरी म्हणजे चांगलं भाडं मिळणं खूपच अवघड आहे. दुसरं घर घ्यायचं असेल तर मोठ्या सोसायटीत दोन-तीन बिएचके शिवाय घेऊ नये. माझ्या परिचयातल्या कुणालाच दुसरं घर फायद्यात पडलं नाही. काहीजण मान्य करतात काहीजण मान्य करत नाहीत इतकाच काय तो फरक. त्यांच्या समोर सरळ कागद घेउन तेच पैसे इंडेक्स फंडात किंवा अगदी एफडी केले असते तरी परतावा जास्त मिळाला असता. तो ही काहिही न करता.
फ्लॅट घ्यायचा ठरवलाच तर तो न बघता आधी कागद-पेन घेवून एक चेक लिस्ट तयार करावी. त्यात आपल्याला महत्वाचं काय आहे ते लिहावं. म्हणजे पार्क, बसस्टॉप किती लांब आहे. कोणकोणत्या बसेस आहेत. दिवसाच्या वेगवेगळ्या वेळेला त्या ठिकाणाहून ऑफिसला जायला गुगल मॅपने किती वेळ लागतो? सर्व खोल्यात सूर्य प्रकाश येतो का? कितव्या मजल्यावर आहे? पार्किंग कुठे आणि केवढं आहे? हवा खेळती आहे का? गॅलरीसमोर काय आहे? जिने मोठ्ठे आहेत का? आजुबाजूला कचरा डेपो, नाले आहेत का? प्रदुषण आहे का? मोबाईल टॉवर जवळच आहे का? वगैरे.
आणि जागा किती त्याच्या हिशोबाने स्केअरफूटांनी किंमत बघावी. सँपल फ्लॅट बघून निर्णय घेउ नये. तो ग्राहकांना फसवण्याच्या दृष्टीने बांधला असतो.
अगदी बरोबर. माझ्या पाहण्यातील एकदोन जणांनी या पद्धतीने गुंतवणूक केलेली आहे (हिंजवडी आयटी पार्क जवळ) आयटीवाले लोक कॉम्पेक्स, त्यातल्या सोयी पाहून चांगलं भाडं देतात (आणि हे चढतं असतं, ते ही द्यायला तयार होतात) पण १ बीएचकेचा मात्र बाजार उठलेला आहे !
नक्की हेच आकडे लिहायचे होते का?
माझ्यामते फ्लॅट विकत घेऊन तो भाड्याने दिल्यास गुंतवणूकीच्या केवळ पाव टक्के रक्कम इतकीच दरमहा भाडे म्हणून मिळू शकते. जसे की लेखातला फ्लॅट चाळीस लाखात घेतला गेला आहे तर त्याला जास्तीत जास्त दरमहा भाडे हे रुपये दहा हजार मिळू शकेल (धागालेखक तर सहा हजारच लिहित आहेत).
हे ७-८% म्हणजे घराच्या किमती एवढ्या गुंतवणुकीवर मिळणारा दसादशे परतावा आहे.
बरं. पण शंका आहे.
कारण सेकंड होम घेण्यात भावनात्मक बाजू घुसलेली असते. सल्लागार ओळखीचा असल्यास ते ओळखून गुळमुळीत उत्तर देईल. पण टाइम्स, इंडिअन एक्सप्रेस वगैरे वृत्तपत्रांतून येणारे त्रयस्थ लेख सल्ले देत असतात. तरीसुद्धा ते वाचून आर्थिक कोनाला मागे सारून भावनांची सरशी होऊन उपयोग नाही.
- कसं तर अमुक ठिकाणीच घर असावं हा विचार फार दाबणारा असतो. आता गुंतवणूकीच्या कोनातून पाहिल्यास बरेच पर्याय पुढे येतात. त्यात घर, सोने, शेअर्स, म्यु फंड इत्यादी आहेत.
२००५-०६ मध्ये प्रॉपर्टी घेतल्या त्याची वाढ पाच वर्षांत खूप झाली. म्हणजे कर्ज काढल्यावर एक रुपयाचे दोन-अडीच रुपये पंधरा वर्षांत परत देतो पण एक रुपयाच्या घराची किंमत सात ते दहापट लवकर झाली.
या काळा अगोदर आणि नंतर तेवढी वेगवान वाढ झाली नव्हती.
(माझे मत.)
आपण लिहिलेल्या सारांशातील सर्व मुद्दे यौग्य आहेत परंतु "कर्ज काढून कधीही गुंतवणूक करू नये" हे सरसकट विधान पटत नाही ( मग ते घराबद्दल असो किंवा इतर गुंतवणुकी बदल असो )
हा हे मात्र खरे कि अतिशय काळजीपूर्वक हे असे काही करावे
आपण आणि इतरांनी लिहिलेली सर्व मुद्यांचा विचार करून आणि गणित मांडून "मग" हे यौग्य कीवा आयोग्य म्हणता येईल
- देशातील गुंतवणूक कर्ज दर
- देशातील इतर समांतर धोका असलेल्या गुंतवणुकीतील परतवा दार? ( समांतर धोका म्हणजे काय असे शकते ? कदाचित मोठ्या कंपन्यांचे बॉण्ड/ रोखे ? किंवा नवजले रिअल इस्टेट म्युच्युअल फंड )
- भाड्याचा दर
- आयकर संबंधी *
हे मुद्दे हिशोबात आधीच घयावे
* यात एक महत्वाचा मुद्दा विचारू इच्छितो ( भारतीय आयकर नियमांनुसार )
- गुंनतवणुकीच्या विक्रीवर कॅपिटल गेन टॅक्स लागतो का? लागत असल्यास कसा?
- गुंतवणूक चालू असताना कर्जावरील वय्याज व इतर खर्च हे - मिळणारे भाड्याचे उत्पन्न यातून नगद वार्षिक तोटा झाला तर तो तोटा आपलया वार्षिक इतर उत्पन्नतून वजा करता येतो का ?
( याला इतर देशात निगेटिव्ह गेअरिंग असे म्हणतात म्हणजे जर राहत्या घराशिवाय दुसरी घर गुंतवणुकी केली असले तर येथील आयकर त्यातून होणारेय वार्षिक तोट्यांची रक्कम हि आधी आपली इतर उत्पनातून कमी कमी धर्याला पर्वणी देते उदाहरण
नोकरी चे उत्पन्न समजा १००,००० डॉलर वार्षिक तिवारी सरासरी ३०% आयकर बसत असेल
पण जर अशी दुसरे घर गुंतवणूक असेल आणि त्यातून वार्षीक ७,००० डॉलर तोटा झालं ( भाडे - (वय्याज + इतर खर्च ) तर तुमचे उत्पन्न १००-७ = ९३,००० डॉलरचा धरले जाते आणि मग त्यावर ३०% आयकर म्हणजे ७००० वरील ३०% आयकर वाचतो
अर्हताःत याबरोबर हे सुद्धा आहे कि जेवहा गर विकलं तेवहा कॅपिटल गेन टॅक्स पण लागतो
तर आयकराचा हा मुद्दा भारतातात लागू होत असेल तर हिशोबात हे पण घ्यायला हवे म्हणजे "कॅश फ्लो" च्या दृष्टीने हे कळेल कि आपण जर भाडे नाही मिळाले तर किती तग धरू शकतो याचा अंदाज तयार हवा
याशिवाय इतर म्हणजे जेव्हा हि जबाबदारी वाढेल तेवहा
- आपला मृत्यूविमा वाढवणे
वरती अनेक जणांनी म्हटल्याप्रमाणे दुसरे घर घेऊन त्यापासून प्रॉफिट मिळवायचे दिवस आता गेले. ज्यांनी 2005 ते 2008 साली आयटी कम्पनी जवळील अपकमिंग एरिया, जसे वाकड,हिंजवडी, खराडी, विमाननगर , पाषाण, बाणेर, पिंपळे सौदागर, वगैरे याठिकाणी फ्लॅट घेतले त्यांना प्रचंड फायदा झाला. आता गुंतवणूक करून रेट खूप वाढणार नाहीत. मी मोशीला 1 बीएचके 2014 ला घेतला पण फार रेट वाढले नाहीत आणि भाडे पण यथा तथाच मिळते.
दुसरे घर घेऊन फायदा कमवायचे दिवस आता गेले .. असा एक सर्वसाधारण सूर बऱ्याच कमेंट मध्ये दिसतो ...
हे बरोबर नाही ... आजही प्रत्येक शहरात नव्याने विकसित होणारे विभाग आहेतच ....
आता पुण्यात एकेकाळी कोथरूड होते, नंतर बाणेर / औंध // आता हिंजेवाडी / खराडी आहेत.
योग विभागात फ्लॅट घेतला तर अजूनही योग्य प्रॉफिट मिळवणे शक्य आहे. विशेषतः जर आयकर सूटही घेता आली तर
तसेच पुण्यात राहून सातारा / कोल्हापूर चा विचार करायलाही हरकत नाही
संधी खूप आहेत ... योग्य पद्धतीने हाताळता आल्या पाहिजेत
अमर जी जर आयकर सूटही घेता आली तर
याबद्दल माहिती असेल तर वाचायला आवडेल
काही महत्वाचे मुद्दे : जर तुमचं रहात घर वडिलांच्या / बायकोच्या नावे असेल किंवा दुसरे घर दुसऱ्या शहरात असेल तर दुसरे घर तुमची "First property" होईल
आयकर वजावट खालील प्रमाणे :
Income Tax Act Maximum Deductible Amount
Section 24 Rs.2 lakh per annum (interest)
Section 80C Rs.1.5 lakh per annum (Principle)
Section 80EE Rs.50,000 (Affordable housing )
Deduction for Joint Home Loan
If the housing loan is availed by two or more persons, each of them is eligible to claim a deduction on the interest paid up to Rs.2 lakh each. Tax can be deducted on the principal paid as well for an amount up to Rs.1.5 lakhs each. However, all the applicants should also be co-owners of the property in order to claim this deduction. Therefore, a joint home loan can give you greater tax benefits.
Home Loan Tax Benefits of Owning a Second Property
As per the current provisions, tax benefits are applicable on payable interests. You can claim the entire paid interest amount.
It has been proposed that the second self-occupied home can also be claimed as a self-occupied one to help borrowers save more on taxes.
https://cleartax.in/s/home-loan-tax-benefit या लिंकवर अधिक माहिती मिळेल
>> "तसेच पुण्यात राहून सातारा / कोल्हापूर चा विचार करायलाही हरकत नाही"
दुसरे घर इन्वेस्ट्मेंट म्हणून घेउन नंतर फायदा होऊ शकतो आणि टॅक्स बेनिफिट ही मिळतो हे साधे सोपे कॅल्क्युलेशन झाले.
त्यामुळे नुकसान काय होते बघा.
दुसरे घर इन्वेस्ट्मेंट म्हणुन घेतल्यास कारण नसताना घरांच्या किंमती वाढत राहतात. त्यामुळं ज्यांना फक्त राहण्यासाठी घर घ्यायचे आहे त्यांना जास्त प्राइस मोजावी लागते.
सॅच्युरेशन येत जाऊन तुम्ही म्हणता तसं कारण नसताना आपण राहत नाही तिथल्या प्राइस वाढवल्या जातात, आणि जे तिथं प्रत्यक्ष राहण्यासाठी घर शोधतायत त्यांना अॅफोर्डेबल घर चांगल्या भागात मिळत नाही कारण तिथे न राहाणार्यांनी इन्वेस्ट्मेंट म्हणून एक्स्ट्रा घर घेउन प्राइजेस वाढवलेल्या असतात.
तुम्हाला फायदा होत असेल किंवा नसेल पण एकंदर प्रत्यक्ष अप्रत्यक्ष नुकसानच होत जातं बाकिच्यांना.
मग ते बाकिच्यांनी आपापलं बघावं, आम्ही घेत राहाणारच असा स्टँड असेल तर मग नो कमेंट्स, पटलं तर वेरी नाईस. बादवे मी कोल्हापूर चा आहे.
त्यामुळे नुकसान काय होते बघा.
हे असे होते जगभरात हे खरे आहे आणि म्हणणे अगदी १००% चुकीचे नसले तरी त्यावर उपाय काय? लोकशाही मध्ये खूप निर्बंध लादणे एवढे सोप्पे नाहीये
सरकार ला दोन्हीचा समतोल राखावा लागतो
एकांगी विचार करून चालत नाही तसे केले तर ती हि दंडुकशाही होईल
- इन्व्हेस्टमेंट वरील कर्ज दार वाढवणे ?
- इन्व्हेस्टमेंट वरील सरकारी कर ( स्टँमप ड्युटी) वाढवणे?
समतोल साधन्याचे मला महिती असलेले भारताबाहेर उदाहरण
सरकारची या मागे एक अजून १-२ कारेन हि असतात
१) "गुंतवणूलकीचे घर" यातून त्या उद्योगातील उलाढाल वाढते म्हणजे नवीन घरे बांधली जातात जाऊ शकतात,
२) रेंट अफोर्डबीलीटी चा प्रश्न ( भाड्याने परवडणारी घरे नसणे ) यावर हा उपाय असू शकतो
येथे सरकार कशी मदत करते आणि कसे नियंत्रण ठेवते याची उद्धरणे
मदत :
- पहिले घर असेल ( राहते) तर त्यासाठी सरकार मालकाला भत्ता देते १५ ते वीस हजार डॉलर ( छोट्या घराची किंमत धरुयात ३५०,००० ते ४५०,००० डॉलर)
-राहत्या घराचं विक्रीवर कॅपिटल गेन टॅक्स नाही
- भाडेकरूंना जर सवलतीचं दरात तुम्ही घर देणार असाल तर अश्या भागात नवीन घर बांधणार असाल तर सरकार दरवर्षी १०,००० डॉलर असे १० वर्षे सरकार तुम्हाला देते
नियंत्रण : ( तेजि येऊ नये म्हणून )
- गुंतवणुलीचं घर खरेदीवर स्टॅम्प ड्युटी जास्त
- कर्जाचा दार थोडा जास्त
तेवहा सरसकट "हे वाईटच" असे म्हणे योग्य वाटत नाही आणि फुगवताचा दरवेळी होईल असे हि नाही
निर्बंध लादायची फारशी आवश्यकता नाही. सरकारने फक्त काही गोष्टी कराव्यात
१) उद्योगांचे केंद्रिकरण टाळावे जेणेकरुन काही मोजक्या शहरांची लोकसंख्या अनैसर्गिकपणे अतिरेकी वाढणार नाही
२) सर्वच शहरे, गावे ई ठिकाणी योग्य त्या पायाभूत सुविधा - चांगले रस्ते , पाणी, सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था ई असावे. कायदा सुव्यवस्था असावी. यामुळे लोकांचा "अमूक एका" भागातच राहण्याकडचा कल कमी होईल.
३) कोणत्याही गृहनिर्माण संस्थेत किंवा खास परवानगी घेतलेल्या संस्थात कंपन्या व्यावसायिक तत्वावर घरे खरेदी करुन भाड्याने देवू शकतात काय ? मला याबाबतचे कायदे माहित नाही पण अशा प्रकारचे व्यावसायिक कंपन्यानी भाड्याने दिलेले घर माझ्या बघण्यात / ऐकण्यात नाही. त्यामुळे ही सुविधा निर्माण होण्याकरिता कायद्यात आवश्यक ते बदल करावेत.
४) सरकारी शाळा वा आरोग्यसुविधा यांचा दर्जा व उपलब्धता सुधारावी.
बाकी नियमन आणायचेच असेल तर पर्याय
१) पती वा पत्नी यांच्यापेकी कुणाच्याही नावावर एक घर असेल तर दुसर्या घराकरिता स्टॅम्प ड्युटीचे दर हे बरेच जास्त असावेत
@उन्मेष दिक्षीत
दुसरे घर इन्वेस्ट्मेंट म्हणुन घेतल्यास कारण नसताना घरांच्या किंमती वाढत राहतात. त्यामुळं ज्यांना फक्त राहण्यासाठी घर घ्यायचे आहे त्यांना जास्त प्राइस मोजावी लागते.
हा अतिशय एकांगी प्रतिसाद आहे एवढे बोलून मी खाली बसतो.
याच न्यायाने या प्रतिसादाचा अर्थ --गरजे पेक्षा जास्त कपडे शिवल्यामुळे शिंप्यांचे दर वाढतात आणि गरिबाला कपडे शिवणे परवडत नाही -- असा लावता येईल का याचा विचार व्हावा.
@ उन्मेष दीक्षित साहेब ...
हा जुनाच वाद आहे .... वीस वर्षांपूर्वी "मुंबईकरांनी पुण्यातील घरांच्या किमती वाढवल्या" असं म्हणण्याची फॅशन होती.
दुसऱ्या घराचे फायदे (वैयक्तिक नाही तर Macro Economic आणि सामाजिकही )
- जर मी दुसरे घर घेतले तर मी त्या घराची घरपट्टी / पाणीपट्टी वगैरे तिथल्या नागरपालिकेसच देतो
- मी जर ते भाड्याने दिले तर भाडेकरू कडे काम करणारे स्थानिकच असतात तसेच तो किराणा वगैरे स्थानिक दुकानदाराकडूनच घेतो
- जर दुसऱ्या घर खरेदीमुळे मागणी वाढली तर त्या प्रमाणे पुरवठाही वाढतो. नवीन बिल्डर्स येतात / नवीन प्रोजेक्ट्स येतात. त्यातून राज्याला महसूल मिळतो आणि स्थानिकांना रोजगार
आणि सगळ्यात महत्वाचे ...
समजा जर तुमच्या थेअरी प्रमाणे जर कोणीच दुसरे घर घेतले नाही .... याचा अर्थ कोणालाही भाड्याने घर मिळणार नाही .. आता एखादा कोल्हापूरला (कुठल्याही शहरात) कामानिमित्त आला ... त्याला लगेच स्वतः चे घर घेणे शक्य नाही ... आणि कोणाकडे भाड्याने द्यायला घर नाही ... (कारण घराच्या किमती वाढू नयेत म्हणून कोणी दुसरे घर घेतले नाही आणि स्वतःचे रहाते घर कोणी भाड्याने देत नाही) मग अशा वेळी काय करायचे ? स्थलांतर बंद करायचे?
थोडक्यात कुठल्याही ऍक्टिव्हिटी चे सामाजीक / इकॉनॉमिक परिणाम हे पूर्णपणे चांगले किंवा पूर्णपणे वाईट नसतात ... सर्वांगाने विचार करायची गरज असते
तिकडे रेंटल अपार्ट्मेंट कॉम्प्लेक्सच असतात डाउनटऊन सोडले तर रेंट साठी. इन्वेस्टमेंट म्हणून घर घेउन मग रेंटला देणे आणि त्यामुळे उगाचच प्राइसेस वाढणे हे प्रकार किती असतील माहीत नाही ! शिवाय तुम्ही म्हणालात तसे निर्बंध आपल्याकडे नाही आहेत. दंडुकेशाही चा हा विषयच नाही, फक्त नियम किंवा निर्बंध आधिपासुनच हवे होते !
@अमर विश्वास
जुनाच वाद आहे खरे आहे, पण आहे.
>>समजा जर तुमच्या थेअरी प्रमाणे जर कोणीच दुसरे घर घेतले नाही .... याचा अर्थ कोणालाही भाड्याने घर मिळणार नाही .. आता एखादा कोल्हापूरला (कुठल्याही शहरात) कामानिमित्त आला ... त्याला लगेच स्वतः चे घर घेणे शक्य नाही
हे ही खरे पण असा विचार करुन किंवा समाज सेवा म्हणुन कोणी सेकंड होम नक्कीच घेत नाही. ते इन्वेस्ट्मेंट म्हणुनच घेतलेले असते ! आपल्याकडे रेंटल अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स असा प्रकारच नाही आहे त्यामुळे असेच करावे लागते.
>>नवीन बिल्डर्स येतात / नवीन प्रोजेक्ट्स येतात. त्यातून राज्याला महसूल मिळतो आणि स्थानिकांना रोजगार
मुळशी पॅटर्न मधे साइड एफेक्ट्स आहेत बघा !
@सुबोध खरे
कृपया अॅपल टु अॅपल कंपॅरिजन करा. कपडे-शिंपी आणि बिल्डर्स-रिअल इस्टेट इन्वेस्टमेंट यांची कशी काय तुलना होउ शकते ?
त्यानिमित्ताने एक चांगला पॉइंट काढलात. अन्न वस्त्र निवारा या बेसिक गरजा आहेत.
कपड्यांमधे इन्वेस्टमेंट जशी करत नाही तशी घरांमधेही करु नये, त्याचे साइड इफेक्ट्स होतात ! घरे बांधावीत आणि एक्स्ट्रॉ स्पेस असेल तर रेंटला द्यावे.
उन्मेष दिक्षीत आपलं मूळ मुद्दा अगदी चुकीचा नाही पण त्यावर मग उपाय काय?
पूर्ण गुंतवणुकीला बंदी? ( ( दंडुकेशाही )
कि
सरकारने दोन्हीचा मध्य गाठणे ? ( ज्याची उदाहरणे मी आधी दिली आहेत )
एकाच गोष्टीचा अतिरेक ( सर्व घरे सरकारी किंवा काय वाटेल ते करा )
रेंटल अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स
म्हणजे तुम्हाला नक्की काय म्हणायचंय? आणि कोणत्या देशातील पद्धत ?
येथे ऑस्ट्रेलीया . नु झीलंड तीन प्रकार असतात -
१) सर्वसाधारण इमारती (फ्लॅट) किंवा टॉऊन हौस ( भारतातातील भाषेत रो हाऊस ) किंवा स्वतंत्र घरे यातील पहिल्या दोन प्रकारात समजा १०० जागा असतील त्यातील विभागणी कशीही असू शकते म्हणेज काहींत मालक राहतात , काही गुंतवणुकीचे असतात आणि भाड्यासाठी उपलब्ध केलेले असतात कधीतरी १०० जागा भाड्यासाठीअसूही शकतात
२) सर्विसद अपार्टमेंट ज्या अल्प काळासाठी हॉटेल मध्ये राहण्यापेक्षा जास्त चांगली म्हणून पण दीर्घ काळासाठी महाग
त्यामुळे हे असे काही वेगळे असते असे नाही आणि जरी असले तरी ती सुद्धा कोणाचीतरी गुंतवणूकच असते ना ...
त्यांना बहुधा सिंगल फॅमिली होम्स - बंगल्यासारखी घरे, किंवा टाउन हाउसेस्/कॉण्डोज जी एरव्ही लोक विकत घेउन स्वतः राहतात त्याबद्दल विचारायचे आहे. अमेरिकेत तशी घरेही गुंतवणुकीकरता विकत घेउन भाड्याने देण्याची पद्धत खूप कॉमन आहे. माझ्या ओळखीतच एकाने अशी पाच घरे भाड्याने दिलेली आहेत. ही सगळी घरे कर्जातून घेतलेली आहेत, प्रत्येक घराचे स्वतंत्र कर्ज. असे केल्याने विकत घेणार्यांकरता किमती वाढण्याचा प्रकार येथेही आहे. मात्र अनेक नवीन घरांच्या स्कीम्स असतात तेथे फक्त राहण्याकरताच घेण्याचे नियम असतात. गुंतवणुकीकरता देत नाहीत. सगळीकडे तसे नियम नाहीत.
* टर्म्स
टाउन हाउसेस - साधारण भारतातील रो हाउसेस. कॉमन भिंती, पुढचे व मागचे अंगण अनेक घरांचे सलग असते सहसा. पण लोक कुंपणही घालतात.
कॉण्डोमिनियम्स्/कॉण्डोज - आपल्याकडच्या ओनरशिप फ्लॅट्स सारखे. एका बिल्डिंग मधे अनेक मजले व प्रत्येक मजल्यावर मालकीची घरे.
फ्लॅट - इथे हा शब्द फारसा वापरात नाही. न्यू यॉर्क शहरात वगैरे वापरतात. बहुधा लक्झरी कॉण्डोज करता वापरत असतील.
अपार्टमेण्ट - एका मोठ्या बिल्डिंग मधे किंवा एका सोसायटीसारख्या जागे मधे अनेक बिल्डिंग्ज व प्रत्येक बिल्डिंग मधे १/२/३ बेडरूम्सची पूर्णपणे भाड्यानेच वापरायची घरे.
सिंगल फॅमिली होम - स्वतंत्र बंगल्यासारखे घर. पूर्ण स्वतंत्र लॉट. पण काही बाबतीत स्वातंत्र्य नसते. खाली डीटेल्स आहेत.
सोसायटी हा शब्द आपल्याकडच्या अर्थाने इथे प्रचलित नाही. बहुतांश ठिकाणी असे घरमालक एकत्र येउन "होमओनर्स अॅडमिनिस्ट्रेशन" स्थापन करतात. पण ते ही करणार्या कंपन्या आहेत. म्हणजे आपण करायच्या ऐवजी त्यांना चालवायला द्यायचे. ते साधारण आपल्याकडच्या सोसायटीसारखे म्हणता येइल. घरांची छपरे, घरांचे बाह्य रंग, घराच्या आजूबाजूच्या लॉन चा, झाडांचा मेन्टेनन्स, कोणती झाडे लावलेली चालतात याबद्दल बरेच नियम असतात व ते सहसा या संस्था तेथील गाव/शहराच्या नियमांच्या कक्षेत चालवतात. वरच्या कोणत्याही घरांच्या बाबतीत हे लागू असू शकते. त्या त्या ठिकाणच्या नियमांप्रमाणे बदलते. काही बाबतीत स्वातंत्र्य नसते लिहीले ते याकरता, की माझ्या मालकीचे घर आहे म्हणून मी हिरवा किंवा जांभळा रंग देइन आणि दारापुढे रेडवुड चे झाड लावीन असे चालत नाही.
पुन्हा मूळ मुद्द्याकडे - यापैकी कोणतीही घरे भाड्याने दिली जातात. गुंतवणूक म्हणून घेतली जातात. खरेदीची किंमत, कर्जाचा वार्षिक रेट, मेन्टेनन्स व घरभाडे याचे गणित जमले तर हे फायद्यात पडते. या कॅल्क्युलेशन मधे घरांच्या किमती ४-५% दरवर्षी वाढतील इतकेच धरलेले असते. त्याहून जास्त वाढल्या, तर तो ही फायदा होतो.
पुन्हा मूळ मुद्द्याकडे - यापैकी कोणतीही घरे भाड्याने दिली जातात. गुंतवणूक म्हणून घेतली जातात.
हो साधारण पणे दोन्ही देशात आणि भारतात सारखे आहे असे दिसतंय ,
फक्त भारतात "बंगल्यनाची सोसायटी " हि भानगड मला कधी कळली नाही !
स्वतन्त्र घरे असल्यामुळे मालक आणि नगरपालिका यांचाच संबंध असतो , कॉमन प्रॉपर्टी ,जी उंचच इमारतीत किंवा रो हाऊसेस मध्ये असते तसे काही नसते त्यामुळे सोयायटी ची जरूरच नसली पोहिजे .. कारण सोयासायटी आली कि कार्यकारणी वैगरे डोक्याला ताप नुसता
असो मूळ मुद्दा कि गुंतवणुकीच्या घराना प्रोहत्साहास दिल्याने " फक्त तोटाच होतो समाजाला" असे १००% नाही ... थोडा तोटा आणि थोडा फायदा दोन्ही होतो हे सत्य मला वाटते येथे बऱ्याच जणांना पटलेले दिसतंय
मग जगात कुठे का असेना
सिंगापुर मधील माणूस जवळचं मलेशियातील जोहोर बारू किंवा ऑस्ट्रेलियात तेवढ्याच मुद्दलात २ घरे घेऊन शकतो त्यामुळे जोहोर बहरू किंवा पर्थ मधील दार वाढतात हे खरे असले तरी त्यावर सरकारचे नियंत्रण पण असते .. स्टॅम्प ड्युटी जास्त, फक्त नवीन बान्धलेलीच घरे घेता येतील ( जेणेकरून घर बंदही वाढेल ) इत्यादी
भारतात नसावी असे दिसते. मी सोसायटी च्या जनरल अर्थाने म्हंटलो. पण आजकाल काही ठिकाणी एकाच कॉम्प्लेक्स मधे फ्लॅट्स, रो हाउसेस आणि स्वतंत्र बंगलेही असतात. तेथे एकच मोठी सोसायटी असते की त्यातून बंगल्यांना वगळतात माहीत नाही. पुण्याजवळ भूगाव चे फॉरेस्ट ट्रेल्स हे एक उदाहरण. दुसरे वेगळे उदाहरण म्हणजे पूर्वी झालेल्या बंगल्यांच्या कॉलनीज. तेथे सर्वांची एकत्र सोसायटी असते का माहीत नाही. तुम्ही म्हणताय त्याप्रमाणे- तशी नसते, असे दिसते.
बाय द वे, मी वरती होमओनर्स "अॅडमिनिस्ट्रेशन" लिहीले आहे चुकून. ते "असोसिएशन" असते.
भाडे तत्वावर स्थापन झालेल्या बर्याच बंगल्यांच्या सहकारी सोसायट्या आहेत. पानशेत पूरानंतर या सोसायट्या स्थापन झाल्या. सगळी जागा सोसायटीच्या नावे असते व भाडे करारावर सभासदांना दिली जाते. त्यामुळे संस्था जे नियम करेल ते सर्वांना पाळावे लागतात. इतकेच नव्हे तर ते नियम पाळले नाहीत तर संस्था जागा परत मागू शकते.
थोडक्यात असे प्लॉट लिजहोल्ड असतात. फ्रीहोल्ड असत नाहीत.
धन्यवाद
असे होणार नाही. थोडा त्रास पडेल पण घर मिळेल.
जर मी पुण्याहून कोल्हापूरला थोडा काळ स्थलांतरित होत असेल तर मला अशाच कोणत्यातरी स्थलांतरामुळे वापरात नसलेले घर भाड्याने मिळू शकेल किंवा जर माझे स्थलांतर दीर्घकाळाकरिता असेल तर तेथील घरांच्या किमती आवाक्यात असल्याने (कारण अनेक लोकांनी सेकंड होम घेवून त्या वाढविल्या नाहीत) मला तिथे नवीन घर घेणेही परवडू शकेल.
आपल्या मताशी मी सहमत आहे.
पहिल्या प्रथम स्वतःचा अनुभव ईथे मांडुन ईतरांना फायदा करुन दिल्याबद्दल लेखकाचे आभार. दुसरे म्हणजे चूक झाल्यावर ती मान्य करुन, शांतपणे विचार आणि गणिते करुन, प्रसंगी नुकसानही सोसुन त्यातुन वेळेतच बाहेर पडल्याबद्दल अभिनंदन!!
तरीही मी म्हणतो की तुमची चूक फार मोठी नव्हती. पुण्यात ईंडस्ट्री/ नोकर्या असल्याने अजुनही फ्लॅट विकले जात आहेत ही समाधानाची बाब आहे. कित्येक लोक सांगोवांगीच्या गोष्टींवर विश्वास ठेवुन नाशिक, बदलापूर, नेरळ्,कसारा, अशी कुठे कुठे सेकंड होम घेउन बसले आहेत, जी आज ८-१० वर्षानंतरही घेतलेल्या किमतीला सुद्धा विकली जात नाहियेत. आपण स्वतः राहाणार असल्यास घराची किमत परवडते कारण तेव्हा आपण आजुबाजुला सर्व सुख सोयी बघुनच घर घेतो (वर दिलेली तुर्र्म खान यांची लिस्ट वाचावी) त्यामुळे बजेट वाढले तरी आपण कन्विस्ड असतो आणि विकताना तेच मुद्दे समोरच्या पार्टीलाही पटवुन देता येतात. तेव्हा जर स्वतः राहाणार असू किवा किमान नेहमी वापरणार असू तरच प्रॉपर्टी करावी असे माझे मत आहे.
दुसरा मुद्दा रोख तरलतेचा. शेअर्स, म्युच्युअल फंड, एफ डी, सोने वगैरे मध्ये जी तरलता आहे ती ईथे नाही. त्यामुळे प्रसंगी थोडे नुकसान सोसूनही पैसे काढुन घ्यावे लागु शकतात. वेळेला पैसे मिळतीलच याची गॅरंटी नाही.
तिसरा मुद्दा म्हणजे जडत्वाचा. बाकीच्या गुंतवणुकींप्रमाणे ही गुंतवणुक कुठे घेउन जाता येत नाही. शेअर्स, म्युच्युअल फंड देशा परदेशात कुठेही बसुन विकता येतात पण परदेशात किवा परगावी राहुन फ्लॅट, जमीन खरेदी विक्री करणे फार कटकटीचे होते. त्या गावी आपले नातेवाईक राहत असतील तरीही एका मर्यादेनंतर तेही मदत करायला काचकूच करु लागतात कारण त्यांची कामे सोडुन ते कशाला फिरतील. माझे काही मित्र करीअरच्या सुरुवातीला हैद्राबाद्,बँगलोर मध्ये राहुन तिथे फ्लॅट घेउन बसले आहेत आणि आता मुंबई पुण्यात राहुन किवा परदेशात राहुन ते सांभाळणे/तिकडे जाणे जमत नाही. आई वडील म्हातारे झाल्याने त्यांना पॉवर ऑफ अॅटर्नी देउनही फायदा नाही. थोडक्यात माकडाचा हात बाटलीत अडकलाय, सोडवत नाही आणि धरवत नाही.
चौथा मुद्दा कायदेशीर बाबींचा. बदलणारे कायदे (उदा. रेरा, भाडेकरुचे पोलिस रेकॉर्ड) ,सोसायटीचे नियम,सभा,मेंटेनंन्सचे वीजबिलाचे खर्च आणि न दिल्यास तगादे, एन.ए टॅक्स, अचानक लिकेज वगैरे झाल्यास होणारे खर्च आणि भांडणे(विशेष्तः मालक स्वतः राहात नसल्यास), पार्किंग बळकावणे, मीटर वरुन वीजचोरी ईत्यादी कटकटी.
तर या सर्व गोष्टींचा विचार करुन घर घ्यावे, मग ते पहीले असो वा दुसरे.
राजेंद्र जी
घर (रिअल इस्टेट) आणि शेअर्स / गोल्ड हे वेगवेगळे ऍसेट क्लास आहेत. प्रत्येकाचे फायदे व तोटे आहेत
दुसऱ्या लेखात दिलेले टेबलाच परत देतो आहे
रियल इस्टेट गुंतवणू़क संदर्भातील अनेक मुद्द्यांना तुम्ही अगदी सोप्या भाषेत स्पर्श केला. आणि हे अगदी व्याहवारिक मुद्दे आहेत.
मुळात कोणतीही इन्व्हेस्टमेंट त्या विषयातली फारशी माहिती नसताना करु नये. गुंतवणूक हा फायनान्स या विषयातला मुद्दा आहे आणि रियल इस्टेटमधली गुंतवणकीवर (खरेतर कोणतीही गुंतवणूक) किती परतावा मिळेल - त्याकरिता मागणी-पुरवठा यातील बदलती स्थिती समजणेही गरजेचे आहे. म्हणजे फायनान्स व इकॉनॉमिक्स या दोन्ही विषयांचे मुलभूत ज्ञान तरी असायला हवे. पण अनेकदा तसे नसते, इतर लोकांचे पाहून , जाहिरातींना भुलून , भावनेच्या आधारे गुंतवणूक केली जाते हे धोक्याचे आहे.
त्यामुळे तुम्ही उत्तम इंजिनिअर किंवा डॉक्टर जरी असाल तरी स्वतःच्या फायद्याकरिता फायनान्स व इकॉनॉमिक्स या विषयांची किमान तोंडओळख करुन घ्यावी.
मी इथे काही मुलभूत मुद्दे देण्याचा प्रयत्न करतो
कर्ज काढून गुंतवणूक करणे म्हणजे लिव्हरेज. त्यात चूक काही नाही पण कर्जाच्या व्याजदरापेक्षा वार्षिक परतावा दर (रिटर्न ऑन इन्व्हेस्टमेंट) बर्यापैकी अधिक असायला हवा. या केसमध्ये फ्लॅटच्या किमती दरवर्षी जर १०-११ टक्क्यांनी वाढत असतील आणि कर्जाचे व्याजदर ८-९ टक्के असेल तर आपली गुंतवणूक फायदेशीर ठरु शकते. पण भविष्यात फ्लॅटचे दर कसे वाढतील याबद्दल खात्री देता येणार नाही.. अधिकाधिक अचूक उत्तर मिळवण्याकरिता जास्त अभ्यास करावा लागेल. जसे की त्या भागात /जवळ्पास होणारी उद्द्योगांची वाढ, नवीन रस्ते , फ्लाय ओव्हर ई मुळे होवू घातलेली वाहतूक सुलभता, भविष्यात येणारे मोठे गृहनिर्माण प्रकल्प ई.
काही सहज दिसणार्या मुद्द्यांवरुन ठोकताळे बांधता येतील - त्या भागात कोणत्या नामवंत बिल्डर्सनी आतापर्यंत प्रकल्प उभारले वा उभारण्यच्या मार्गावर आहेत. गेले काही वर्षात रेडी रेकनरचे भाव कसे वाढलेत ? ई ई थोडक्यात पुर्ण SWOT analysis करुन निर्णय घ्यावा.
फ्लॅट घेताना शक्यतो खात्रीशीर गुणवत्ता देणार्या नामवंत बिल्डरकडून घ्यावा म्हणजे फ्लॅटची बांधकाम गुणवत्ता चांगली असल्यास अगदी २०-३० वर्षानंतर पण चांगली पुर्नविक्री किंमत मिळू शकेल.
पण वर एका प्रतिसादात म्ह्टल्याप्रमाणे मलाही वाटते की गरज नसताना उगाच दुसरे घर घेवू नये. मध्यम व उच्च मध्यम वर्गाच्या या प्रवृत्तीमुळे घरांच्या किमती वाढत रहातात आणि फक्त बिल्डर अधिकाधिक श्रीमंत होत जातात.
प्रखर सत्य.
कर्जाच्या व्याजदरापेक्षा वार्षिक परतावा दर (रिटर्न ऑन इन्व्हेस्टमेंट) बर्यापैकी अधिक असायला हवा.
आपण कोणता परतावा म्हणताय ?
कारण दोन प्रकारचे असतात , १ ) दृश्य = म्हणजे येणारे भाडे आणि २) अदृश्य = मूळ किमतीत झालेली वाढ
यातील २ हा सगळ्यात शेवटी वास्तू विकल्यावरच मिळू शकतो ( झाला असल्यास)
हे मी नमूद केले आहेच..
या केसमध्ये फ्लॅटच्या किमती दरवर्षी जर १०-११ टक्क्यांनी वाढत असतील आणि कर्जाचे व्याजदर ८-९ टक्के असेल तर आपली गुंतवणूक फायदेशीर ठरु शकते.
भाडे फारसे नसतेच.. म्हणून घराची वाढती किंमत हाच खरा परतावा.
गरज नसताना उगाच दुसरे घर घेवू नये
म्हणजे काय?
जसे आपण शेअर बाजारात , किंवा निवृत्ती फडमार्फत शेअर बाजारात गुंतवणूक करतो तसेच हा एक दुसरा पर्याय आहे त्यातही धोका/ संधी आहे कारण तुम्ही लिव्हरेज करता पण "गरज नसल्यास" कसे?
तसे लिव्हरेज म्युच्युअल फंड/ शेअर मार्जिन वॉर घेताना पण करता येते .. मग ते हि गरज नसताना का ?
मला वाटते तुम्हाला गरज नसताना लिव्हरेज करू नये असे म्हणायचे असे ल तर ठीक
रिअल इस्टेट लिव्हरेज = २० आपले ८० बँकेचे म्हणजे १:४
शेअर लिव्हरेज = २० आपले तर २० मार्जिन लोन म्हणजे १:१ ( अमेरिकेत १:१ इतर देशात जास्त लिव्हरेज असू शकते - येथे मी शेअर घेतानाचे कशी आणि मार्जिन अकाउंट धरले आहे , फूचार / ऑप्शन नाही )
निवारा ही एक मुलभूत गरज आहे. जर पुढची ५-१० वर्षेही तेथे रहायचेच नसेल तर घर घेवू नये हे माझे मत आहे.
गरज नसताना दुसरे घर घेऊ नये ...
कुणाला गरज नसताना?
रिअल इस्टेट हा एक असेट क्लास आहे. त्यात इन्व्हेस्टमेंट का करू नये ?
फक्त स्वतःला रहाण्यासाठीच घर हा विचार मला पटत नाही ...
मुळात घर हे स्वतःच्या राहण्यासाठीच असावे हि विचार सरणी असती तर बहुसंख्य मराठी माणसांना मुंबईत येऊन स्थायिक होणे अशक्य झाले असते आणि आज मुंबई गुजराती मारवाड्यांची म्हणून जी बोंबाबोंब होत आहे ती मुळातूनच झाली नसती. कारण गिरगाव ग्रांट रोड किंवा लालबाग परळ गिरणगाव येथील चाळीत भाड्याने राहणारे लक्षावधी मराठी लोक आपल्या उदर निर्वाहालाच मुकले असते किंवा आज भय्ये लोक जसे झोपड्यात राहतात तसे राहिले असते.
हीच स्थिती पुण्याच्या पेठांची झाली असती.
एक राहते सोडून दुसरे घर घेण्यास बंदी असावी हि समाजवादी/ साम्यवादी वृत्ती आहे आणि त्यात मुळापासूनच गोची असल्याने मी अधिक लिहीत नाही.
अर्थात स्वतःला गरज नसताना..
मी माझा विचार सांगितला प्रत्येकाला तो पटेलच असे नाही. कुणाला त्यात साम्यवाद दिसेल कुणाला आणखी काही.. ज्याचा त्याचा दृष्टीकोन ..
पण माझे काही मुद्दे आहेत..जे बहुधा विचारात घेता येतील
१) एखादे घर बांधले जाते तेव्हा त्याच्या बांधकामाचे काही ठराविक आयुष्य असते (अगदी ५०-१०० वर्षे ही असेल पण तरी मर्यादितच) . घर बांधण्याकरिता मोठ्या प्रमाणावर वाळू ,विटा, सिमेंट, पाणी ईत्यादींचा वापर झालेला असतो. म्हणजे एका अर्थाने पर्यावरणाची हानी झालेली असते. पर्यावरणाची हानी होवू नये म्हणून जंगलात रहावे असे मी म्हणत नाही पण निदान अशी हानी होवून , नैसर्गिक स्त्रोतांचा वापर करुन घर बांधले तर ते निदान वर्षानु वर्षे रिकामे तरी राहू नये.
२) भाड्याने देण्याचा मार्ग आहेच पण याकरिता नेहमी चांगले भाडेकरु मिळणे, भाडे करार करणे, पोलीस पडताळणी ई ई करिता वेळ देण्याची तयारी असावी लागेल)
३) एखाद्या सोसायटीत बहुतांशी (५०% वा आसपास) भाडेकरु रहात असतील तर सोसायटी चालवण्यासही अडचणी येवू शकतात कारण भाडेकरु कमिटीचे सदस्य होवू शकत नाही तर जे मालक तिथे रहात नाहीत असे लोक कमिटीचे सदस्य होण्यात अर्थ नसतो वा बहुधा ते शक्यही नसते (बहूधा ते जवळपास रहात नसल्याने). असे मालक वार्षिक वा विशेष सर्वसाधारण सभेसही हजेरी लावत नाहीत.
४) तरी रियल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करावयाची झाल्यास निवासी जमिन विकत घ्यावी असे मी सुचवेन. अर्थात त्याकरिता त्या भागाची नीट माहीती, भविष्यात मिळणारा परताव्याचा योग्य अंदाज, कागदपत्रांची पुर्ण पडताळणी इ गोष्टी गरजेच्या आहेत
५) फ्लॅटमध्ये गुंतवणूक करायचीच असेल तर नवीन (अंडर कंस्ट्रक्शन प्रोजेक्टमध्ये) अगदी सुरवातीस गुंतवणूक करावी जेणेकरुन चांगले डील मिळेल. या काळात बिल्डरला खेळते भांडवल हवे असते म्हणून जास्त घासाघीस होवू शकते. आणि फ्लॅट बनल्यावर वा जवळपास बनत आल्यावर विकून टाकावे. तरी यातल्या जोखमी म्हणजे बिल्डरकडून बांधकामाला होणारी दिरंगाई, फ्लॅट दुसर्याला विकून हस्तांतरित करताना बिल्डरकडून काही अडवणूक वगैरे गोष्टी ध्यानात घ्याव्या. तसेच कर्जाचे पुर्ण वितरण होई पर्यंत ई एम आय चालू होत नाही तर प्री इ एम आय म्हणजे केवळ व्याज चालू होते. याचा बहूधा टॅक्समाफीलाही उपयोग नसावा (नक्की माहित नाही) .. हे टाळायचे असेल तर फक्त स्वतःकडील पैशांनी (सेल्फ मनी) होवू शकणारी गुंतवणूक केली तर जास्त बरे.
असो.. हे माझे विचार आहेत.. इतरांच्या विचारांचाही आदर करतो... ...धन्यवाद.
म्हणजे एका अर्थाने पर्यावरणाची हानी झालेली असते
फ्लॅटमध्ये गुंतवणूक करायचीच असेल तर नवीन (अंडर कंस्ट्रक्शन प्रोजेक्टमध्ये) अगदी सुरवातीस गुंतवणूक करावी
हि विसंगती नाही का?
अशी गुंतवणूक करणे म्हणजे परिवारणाची हानी जर असेल तर ती बांधकामाच्या आधी करणे काय आणि नंतर काय?
राहते घर हि गरज आहे हे बरोबर पण ती गरज इतर ज्यांना तात्पुरते ( पण काही वर्षे) राहायचे आहे कामामुळे त्यांना हि असते आणि म्हणून गुंतवणूकदार यात गुंतवतात! त्यात काय गैर?
हा असे म्हणा हवे तर कि
१)यात इतर गुंतवणुकीपेक्षा जास्त धोके आहेत .. किंवा कोणते धोके संभवतात
२) त्यामुळे फुगवट होतो आणि स्तहनिकांना ना परवडणारे होते वैगरे
पण मुळात हा गुंतवणुकीचा एक मार्ग / क्लास आहे हेच समजून का घेत नाही
. अहो तुम्ही आम्ही प्रत्यक्ष नाही केली तरी आपले जे म्युच्युअल फंड असतात किंवा रिटायरमेंट फंड ते करतात ...
बहुधा तुम्ही माझा प्रतिसाद नीट वाचला नसावा.
"आणि फ्लॅट बनल्यावर वा जवळपास बनत आल्यावर विकून टाकावे" असे मी लिहिले होते.. घर वर्षानुवर्षे बंद राहणे आणि त्याचा कुणासही राहण्यास उपयोग होवू नये ही खरी पर्यावरणाची हानी. ते विकून टाकले आणि बहुधा कुणीतरी तिथे राहील तर ही हानी टाळली जाईल.
मी माझा विचार सांगितला. प्रत्येकाचा विचार वेगळा असू शकतो. अशी गुंतवणूक करण्यावर बंदी घालावी असे मी म्हणत नाहीये.. ज्याला आहे खात्री त्याने करावी गुंतवणूक...
फंड बद्दल माहित नाही, पण वैयक्तीकरित्या गुंतवणूकदारांनी अपुर्या माहितीच्या आधारे , पुरेसा अभ्यास नसताना केवळ बिल्डरच्या सांगण्याला भुलून कर्ज काढून मोठी गुंतवणूक करणे जोखमीचे आहे. त्यापेक्षा अशी जर कंपनी असेल की जी काही एखाद्या शहराचा व्यवस्थित अभ्यास करुन काही फ्लॅट विकत घेते, त्यांची देखभाल करते, काही वर्षे भाड्याने देते व योग्य वेळी विकते तर मला अशा कंपनीचे शेअर्स वा एफ डी रुपाने पैसे गुंतवण्याचा विचार मी करु शकतो. अशी कंपनी जोखमीचा , परताव्याचा नीट अभ्यास करु शकते, बिल्डरशी योग्य प्रकारे घासघीस करुन चांगला सौदा करु शकते. व्यक्तिशः मला हे सर्व करणे जमेलच असे नाही. शिवाय ही कंपनी एखाद्या भागात वा शहरात किती घरे घ्यायचीत , कधी थांबायचं कधी घर विकायची याबद्दलचे निर्णय अधिक योग्यप्रकारे घेईल त्यामुळे घरांच्या किमतीही आवाक्यात राहू शकतील.
रिअल इस्टेट हा एक असेट क्लास आहे. त्यात इन्व्हेस्टमेंट का करू नये ?
१००% सहमत
प्रांजळ कथन आवडले.तुम्ही दिलेल्या फी मधून इतर लोक धडा घेतील.
प्रांजळ कथन आवडले.तुम्ही दिलेल्या फी मधून इतर लोक धडा घेतील.
प्रांजळ कथन आवडले.तुम्ही दिलेल्या फी मधून इतर लोक धडा घेतील.
तुम्ही तुमचा अनुभव (पुढच्यास ठेच मागचा शहाणा, या मदतीच्या भावनेतून ) इथे मांडला,
त्याबद्दल धन्यवाद. मला नाही वाटत मिपाकर तुम्हाला नावं ठेवतील/जज करतील, त्यामुळे त्याबद्दल निश्चिन्त असा..
उलट असे तुमच्या लेखासारखे लेख हाच मिपा चा यूएसपी पाहिजे ...
नाहीतर आजकाल मिपा उकिरड्या सारखे "चालू चिखलफेक" धाग्यात बरबटला आहे..
यात काही मुद्दे राहून गेलेले आहेत.
१) आपल्या ३२४४० रुपये इ एम आय मधून दरमहा ५ हजार रुपये आयकराची बचत होते
२) कधीही घराचे भाडे हे साधारण २-३ % च्या वर जात नाही. त्यामुळे केवळ भाड्यातुन होणारे उत्पन्न हे इतर उत्पन्नाशी तुलना करता येणार नाही.यात काही वर्षांनी घर विकल्यावर येणार भांडवली नफा याची बेरीज करून येणारे उत्पन्न किती टक्क्याने आले हा हिशेब लावणे आवश्यक आहे. जर घराची किंमत ९ वर्षात दुप्पट झाली तर ८% व्याजाने पैसे मिळाले आणि वर २ % भाडे म्हणजे १० % परतावा मिळाला असे गृहीत धरणे आवश्यक आहे.
३) दुसरे घर घेताना त्याचा भांडवली परतावा चांगला मिळेल अशा तर्हेने गुंतवणूक आवश्यक आहे. अन्यथा हा व्यवहार सुद्धा चुकीच्या समभागात गुंतवून बुडण्यासारखा व्यवहार होऊ शकतो.
४) सदा सर्व काळ स्थावर गुंतवणूक( real estate) हि आतबट्टयाची असते हे आपलें गृहीतक चुकीचे आहे.
५) समभाग किंवा म्युच्युअल फंडाचे "अधिवक्ते" सध्या बाजार उच्चीत आहे म्हणून त्याचे गोडवे गात आहेत. परंतु ज्यांना मार्च २०२० मध्ये पैशाची गरज पडली त्यांना आपले समभाग किंवा म्युच्युअल फंड हे केवळ व्याज बुडाले असे नव्हे तर भांडवली नुकसानीत विकायला लागलेले आहेत.
सर्व पंटर आज गेल्या ३-४-५ वर्षात किती परतावा मिळाला म्हणत आहेत, त्यांना त्याच समभाग किंवा म्युच्युअल फंडा चा परतावा मार्च २०२० मध्ये किती टक्के होता हे विचारून पहा.
६) उगवत्या सूर्याला सर्वजण नमन करतात, सध्या बाजार तेजीत असल्याने सर्व हौशे नवशे त्याबद्दल उच्च रवात ओरडत आहेत. हेच भंपक लोक बाजाराची सूज उतरली कि नाहीसे होतील.
७) भांडवल सुरक्षा हा एक मोठा घटक बाजाराबद्दल बोलणारे लोक बोलत नाहीत. सोने किंवा स्थावर मालमत्ता यांचे मूल्य कधीही १० % पेक्षा खाली गेलेले नाही.
याउलट १००० रुपयाला घेतलेला समभाग सतत खालचे सर्किट लागून शेवटी बाजारातून डीलीस्ट होतो आणि व्याज तर सोडाच मुद्दल सुद्धा नष्ट होताना हताश होऊन पाहावे लागते. अशा वेळेस स्टॉप लॉस सुद्धा काम करत नाही
८) मी आजपर्यंत ५ गृह कर्जे आणि एक व्यापारी कर्ज घेऊन त्यात पूर्ण नफा कमावलेला आहे तसेच बाजारातील माझी गुंतवणूक आज विकल्यास साधारण ५० % परतावा देईल.
याचा अर्थ असा आहे कि किमतीच्या s आकाराच्या आलेखात आपण जर खालच्या किमतीला मालमत्ता घेतलीत (आलेखाच्या बुडाशी) आणि वरच्या किमतीला विक्लीत (आलेखाच्या शीर्ष जागी) तर आपण जास्तीत जास्त नफा मिळवू शकता.
९) आपण १०% नुकसान करून आपली मालमत्ता विकलीत हा एक धडा म्हणून पुढे लक्षात ठेवा. बाजारात फक्त नफा मिळवणारे उच्च रवाने ओरडत असतात. कारण आपण नुकसान केले( मी मूर्ख ठरलो) हे सांगण्याचा प्रामाणिकपणा बहुसंख्य लोकांमध्ये नसतो.
या आपल्या प्रामाणिकपणाबद्दल आपले अभिनंदन आहे.
१०) बाजारात मी गुंतवलेले सर्व पैसे काही उत्तम परतावा देऊन गेलेले नाहीत. कित्येक समभाग पार बुडीतही गेलेले आहेत. मागच्या अनुभवातून आपण शहाणे होणे आवश्यक असते.
डॉक्टर साहेब ..
तुमचे घराबद्दलच्या मुद्द्यांशी एकदम सहमत ...
बाकी तुमचा चवथा मुद्दा : सदा सर्व काळ स्थावर गुंतवणूक( real estate) हि आतबट्टयाची असते हे आपलें गृहीतक चुकीचे आहे.
तेच लॉजिक तुम्ही समभाग गुंतवणुकीला का लावत नाही ?
तुम्हाला समभाग गुंतवणूक आवडत नाही .. या धाग्याचा विषय नसताना तुम्ही इथे समभाग गुंतवणुकीवर घसरलात ...
बाकी समभाग गुंतवणुकीबद्दल मी अनेक धाग्यात स्पष्ट लिहिले आहे ... अधिक काय लिहू ... तुमच्याच शब्दात सांगतो ...
सदा सर्व काळ समभाग गुंतवणूक हि आतबट्टयाची असते हे आपलें गृहीतक चुकीचे आहे.
इथे सुबोध खरे यांनी "सदा सर्व काळ समभाग गुंतवणूक हि आतबट्टयाची असते" असे कुठेच विधान केलेले नाही. फक्त उच्चरव "अधिवक्ते" आणि "मार्च २०२० " ची स्थिती नमुद केलेली आहे.
याचे उत्तर मिळाले तर नक्कीच शंका निरसन होईल.
बाकी मला तरी सुबोध खरे यांचा प्रतिसाद "गुंतवणुकी" संदर्भात सतर्क रहाण्याविषयी वाटला.
चौ का जी
मी गेली बारा-तेरा वर्षे सातत्याने समभागात गुंतवणूक करीत आहे ... त्यामुळे मला पूर्ण कल्पना आहे
मी याआधीही लेखमालेत लिहिले होते.
प्रत्येकजण उतसाहाने मार्च २०२० चा उल्लेख करतात ...
याचे उत्तर मी याआधीही दिले आहे ... मार्च २०२० मध्ये माझ्या पोर्टफोलिओ चे XIRR % रिटर्न्स ६.५% पर्यंत खाली आले होते. (जानेवारी २०२० ला १३% होते)
त्याचबरोबर पुढच्या ३ महिन्यात जुन २०२० ला पुन्हा १२% ला रिकव्हर झाले होते. आणि आज दीड वर्षांननंतर १४% XIRR % रिटर्न्स आहेत ...
तेंव्हा जर होल्ड करायची तयारी / धमक असेल (मी SIP तशाच चालू ठेवल्यात) तर मार्च २०२० सारख्या गोष्टींचा बाऊ करण्याची काहीही गरज नाही ...
SIP / म्युच्युअल फंड गुंतवणुकीचे मर्म समजावून घ्या ही नम्र विनंती,
पुण्याकरिता तरी हे आकडे सपशेल चूक आहेत.
माझ्यामते फ्लॅट विकत घेऊन तो भाड्याने दिल्यास गुंतवणूकीच्या केवळ पाव टक्के रक्कम इतकीच दरमहा भाडे म्हणून मिळू शकते. जसे की लेखातला फ्लॅट चाळीस लाखात घेतला गेला आहे तर त्याला जास्तीत जास्त दरमहा भाडे हे रुपये दहा हजार मिळू शकेल (धागालेखक तर सहा हजारच लिहित आहेत). यात दरवर्षी ५ टक्के वाढ झाली तरी दहा हजारचे पुढील वर्षी दहा पाचशे होतील, पण या दराने चाळीस हजार व्हायला कित्येक वर्षे लागतील. म्हणजे गुंतवणूकीच्या एक टक्का देखील दरमहा भाडे स्वरुपात मिळणार नाहीतच. दोन ते तीन टक्के फारच दूरची गोष्ट. फ्लॅटच्या वाढणार्या किंमती हेच काय ते आकर्षण. तेही चलन बदलानंतर जवळपास संपुष्टात आले आहे. (म्हणजे किंमती वाढतात, नाही असे नाही पण त्या प्रमाणात महागाई देखील वाढतच असते त्यामुळे फ्लॅटच्या किंमती वाढणे हा काही गुंतवणू़कीवरील फायदा म्हणता येणार नाही. २०१६ पेट्रोलची किंमत काय होती? आता ती ज्या प्रमाणात वाढली आहे, त्या प्रमाणात २०१६ साली खरेदी केलेल्या फ्लॅटची किंमत वाढली असेल काय?)
लोकांनी फ्लॅटकडे गुंतवणूक / आर्थिक लाभ म्हणून पाहू नये व फक्त स्वतःची राहण्याची गरज याच दृष्टीने पाहावे. तरच घरांच्या किंमती आवाक्यात राहतील आणि प्रत्येक बेघर स्वतःचे घर विकत घेऊ शकेल. अन्यथा काही लोकांकडे पाच पाच फ्लॅट आहेत आणि उरलेले इतर आयुष्यभर भाड्याच्या घरातच जीवन व्यतीत (आणि व्यथित देखील) करीत आहेत हेच चित्र दिसेल.
फ्लॅट चाळीस लाखात घेतला गेला आहे तर त्याला जास्तीत जास्त दरमहा भाडे हे रुपये दहा हजार मिळू शकेल
आपला काही तरी गैरसमज झाला आहे किंवा हिशेबात गल्लत झाली आहे.
२-३ टक्के हे वर्षाला आहे महिन्याला नाही.
आपल्याच हिशेबाने दहा हजार महिना भाडे मिळत असेल तर ते वर्षाला १ लाख वीस हजार म्हणजेच ३ % होईल
मी तेच लिहिले आहे.
कधीही घराचे भाडे हे साधारण २-३ % च्या वर जात नाही.
सदा सर्व काळ समभाग गुंतवणूक हि आतबट्टयाची असते हे आपलें गृहीतक चुकीचे आहे. आपण काढलेला हा "व्यत्यास"/ अर्थ चुकीचा आहे.
आपला काही तरी मोठा गैरसमज झाला आहे.
माझे म्हणणे एवढेच आहे कि समभाग गुंतवणूक सदा सर्व काळ फायद्यातच असते असे काही गुंतवणूक सल्लागार आणि चढत्या बाजारात भूछत्रासारखे उगवलेले व्हाट्सअँप विद्यापिठाचे पी एच डी लोक सांगत असतात ते चूक आहे.
उलट समभागातील गुंतवणूक हि दीर्घ मुदतीत सर्वात फायद्याची ठरते असा माझा स्वतःचा अनुभव आहे.
परंतु शहाण्या माणसाने बाजार चढत असताना गुंतवणूक करताना जास्त काळजी घेतली पाहिजे. आणि पडत्या बाजारात घेतलेले उत्तम समभाग स्थावर मालमत्तेपेक्षा जास्त नफा देऊन जातात असा सार्वत्रीक ( आणि माझा वैयक्तिक) अनुभव आहे.
स्थावर मालमत्ता किंवा मुदत ठेवी यात संपूर्ण भांडवल गमावण्याची भीती खूपच कमी असते.
याउलट बाजारात चुकीच्या वेळेस आणि चुकीची गुंतवणूक केल्यास फटका जास्त बसण्याची (व्याजच नव्हे तर भांडवल गमावण्याची भीती) शक्यता असते.
दोन्ही गुंतवणुकीचे आपले फायदे आणि तोटे आहेत.
माझ्या बद्दल म्हणाल तर माझी दोन घरे विकून मी तिसरे मोठे घर घेत आहे. त्यात मिळालेला नफा हा समभागातील नफ्यापेक्षा जास्त आहे. कारण मी चांगल्या आणि खात्रीच्या विकासकाकडे इमारत उभी करण्याच्या अगोदर बुकिंग मध्ये घर घेतले आणि निश्चलनीकरणाच्या अगोदर विकली त्यामुळे मूळ किमतीच्या तिप्पट साडे (नऊ लाखाचे ३२ लाख) आणि चौपट ( १५ लाखाचे ६८ लाख) किंमत मिळाली. शिवाय व्याजावर कर वजावट आणि साधारण ३ % भाडे मिळाले ते वेगळेच.
माझे राहते घर २००४ मध्ये १८ लाख रुपयात घेतले होते. त्याची किंमत निश्चलनीकरणाच्या अगोदर दीड कोटी पर्यंत गेली होती. म्हणजे १२ वर्षात ८ पट अर्थात गेली ४ वर्षे हि किंमत वाढली तर नाहीच उलट १. ३० कोटी पर्यंत खाली आली आहे. पण राहते घर हि गुंतवणूक मी मानत नाही.
गेली ४ -५ वर्षे स्थावर मालमत्ता बऱ्यापैकी साचली( STAGNANT) आहे.
माझ्या अनेक चांगल्या समभागात गुंतवणूक काढून मी माझा व्यवसाय उभा केला आहे तसेच त्या नफ्यातून मी बरीच कर्जे फेडून टाकली आहेत.
त्यामुळे बाजारातील गुंतवणूक हि आतबट्ट्याचा व्यवहार आहे असे माझे मत आहे असा आपला काही तरी गैरसमज झाला आहे
किंवा
माझी आपल्याला समजावून देण्यात त्रुटी राहिली आहे असे मी समजतो.
मला वाटते डॉक्तरांच्या या प्रतिसादवरुन असे धरायला हरकत नाही कि अमर विश्वास आणि डॉक्टर यां दोघांचाट काही गैरसमज झाला असेल तर तो दूर झाला असावा
बूम ( तेजी) मार्किएट मध्ये मग ते घरांची गुंतवणूक असो नाही तर समभाग अनेक लोक फसवतात आणि फसतात हि हे सत्य आहे ...
ताक फुकून प्यावे पण त्याच बरोबर ताक पिण्याच्या वाटेसच जाऊ नये असेहि टोकाला जाऊ नये
कोणत्याही गुंतवणुकीत समतोल राखणे हे महत्वाचे हेच खरे
अर्थात हे बोलणे सोप्पे आहे , माहिती ची कमतरता , सुसूत्रीकरण नसणे आणि मनुष्याची हाव किंवा ओढ या पुढे हे असे कारेन कधी कधी कठीण होते
या लेखातून चांगले अनुभव लोकांपर्यंत पोचले हेच मिपाचे श्रेय
बाकी 2/3 गोष्टी.
मी 2/3 वर्षांपूर्वी 2nd होम घेतले. माझ्या घराच्या जवळच आहे.
Stagnancy असल्यामुळे ते मला स्वस्त पडले, साधारण 50लाख.
मी ते भाड्याने दिलेले नाही, कारण मला ते वैयक्तिक वापरासाठी हवे आहे.. जर दिले असते तर
1. भाडे आहे महिना 15000 ते जाणार बायकोच्या नावावर
2. हप्ता आहे 30000
3. हप्त्यामध्ये व्याजावर पूर्ण वजावट मिळणार.
म्हणजे साधारण 8-9000 महिना अधिक भरून मला त्यात पाहिले पैसे वाढवले तर साधारण 20000 रु महिना अधिक भरून मला 50लाखाचे घर मिळाले.
त्यात जर 3-4 वर्षांनी वाढणारे दर गृहीत धरता मला तरी हा व्यवहार फायद्यातच पडला..
भाडे बायकोच्या नावावर जात असले तरी त्यावर टॅक्स तुम्हालाच भरायचा असतो. 30% टॅक्स असेल तर ते 5000 वजा करा.
असे का बरे होत असावे?
थोडा प्रकाश टाकलात तर बरे होइल.
मला भारतीय नियम माहित नाहीत पण येथील स्पष्ट नियमनप्रमाणे आणि एक साधे कारण म्हणजे
घर कोणाच्या नावावर आहे ( मग ते १०० % तुमचं , ५०/५० ९९/१ कसे हि असेल) तसे ते उतप्पान त्या त्या व्यकिच्या आयकर हिशेबत धरले जाते
तुम्ही ते जर तसे दाखवले नाहीत तर ते चकंक लपवणे होईल
हे झाले भाडे उत्पनाचे
त्याची दुसरी बाजू म्हणजे गुंतवणूक घरामध्ये होणार खर्च मुख्यत्वे कर्जवर भरलेले वय्याज हे सुद्धा त्याच प्रमाणात विभागाने तुमच्याच फायद्याचे असते
साधारण येथे असे केलं जाते ते असे ( गुंतवणुकीचे घर)
- घर दोघांच्या नावावर घेणे जेणे करून एकाचा मृत्यू झाल्यास दुसर्यास नाव लावणे सोप्पे जावे
- कर्ज जास्त % ज्याचे उत्पन्न आहे त्याचे नावावर जेणे करून आयकर कपातीत जास्त फायदा उठवणे ( भारतासारखे २ लाखा पर्यंत फक्त वय्याज धरेल जाते असा नियम नाही एकूण वय्याज जे भरलं ते % वारी प्रमाणे आयकर हिशोबात धरू शकता हा हि फायदा )
श्रोयामांचे उतप्पान ४०% टॅक्स पातळी आणि श्रीमंतीचे जर ३०% असेल त्या प्रमाणे कर्ज आणि नाव आणि उत्पन्न हे विभागले जाते
मला भारतीय नियम माहित नाहीत पण येथील स्पष्ट नियमनप्रमाणे आणि एक साधे कारण म्हणजे
घर कोणाच्या नावावर आहे ( मग ते १०० % तुमचं , ५०/५० ९९/१ कसे हि असेल) तसे ते उतप्पान त्या त्या व्यकिच्या आयकर हिशेबत धरले जाते
तुम्ही ते जर तसे दाखवले नाहीत तर ते चकंक लपवणे होईल
हे झाले भाडे उत्पनाचे
त्याची दुसरी बाजू म्हणजे गुंतवणूक घरामध्ये होणार खर्च मुख्यत्वे कर्जवर भरलेले वय्याज हे सुद्धा त्याच प्रमाणात विभागने तुमच्याच फायद्याचे असते
साधारण येथे असे केलं जाते ते असे ( गुंतवणुकीचे घर)
- घर दोघांच्या नावावर घेणे जेणे करून एकाचा मृत्यू झाल्यास दुसर्यास नाव लावणे सोप्पे जावे
- कर्ज जास्त % ज्याचे उत्पन्न आहे त्याचे नावावर जेणे करून आयकर कपातीत जास्त फायदा उठवणे ( भारतासारखे २ लाखा पर्यंत फक्त वय्याज धरेल जाते असा नियम नाही एकूण वय्याज जे भरलं ते % वारी प्रमाणे आयकर हिशोबात धरू शकता हा हि फायदा )
श्रोयामांचे उतप्पान ४०% टॅक्स पातळी आणि श्रीमंतीचे जर ३०% असेल त्या प्रमाणे कर्ज आणि नाव आणि उत्पन्न हे विभागले जाते
म्हणूनच म्हणालो मी,
माझी पत्नी पण कर भरते, आणि घर आम्हा दोघांच्या नावावर आहे.
मग मला टॅक्स वाचवता येईल की नाही?
मी असं गृहीत धरतोय की तुमच्या पत्नीला नोकरी नाही आणि पैसे फक्त तुम्ही कमावता. घर कुणाच्या पैशातून घेतले आहे आणि त्याच्या इ एम आय चे हप्ते कोण भरते या दोन गोष्टी इथे महत्वाच्या ठरतात. असं पहा, की टॅक्स जो आपण भरतो तो खरोखरच तितका असायला हवा का हे पहायला कुणी येत नाही. सरकार त्या बाबतीत तुमच्यावर विश्वास ठेवतं. आणि त्यामुळे tax compliance should not only be in letter, it must also be in spirit हा tax compliance चा मूळ गाभा आहे. जिथून संपत्ती चा उगम होतो त्या ठिकाणी टॅक्स ची जबाबदारी टाकली जाते. थोडक्यात सांगायचे तर बायका मुलांच्या नावे कितीही आणि कुठेही इन्व्हेस्टमेंट करा, त्या संपत्ती चा उगम जर तुमच्या कडून असेल तर त्याच्या टॅक्स ची जबाबदारी तुमचीच. हे फिक्स्ड deposits ना सुद्धा लागू आहे. बायकोच्या नावे असणाऱ्या FD वर 15G किंवा 10% टॅक्स भरत असाल तर ते चुकीचे आहे. ते तुमचे उत्पन्न मानून तुमच्या टॅक्स स्लॅब नुसार त्यावर टॅक्स calculate करायला हवा. जर तुमच्या पत्नीला stable income source नसेल तर तिने EMI चा अर्धा हप्ता भरला तरी उपयोग नाही कारण तिने तुमच्याकडून पैसे घेऊन भरले हे सहज सिद्ध होईल. तेव्हा घर जरी दोघांच्या नावावर असेल तरी ते तसे असणे हा तुमची tax liability निम्मी करण्याचा कायदेशीर उपाय नाही.
तुमची पत्नी कमावती असेल तर मात्र तुम्ही टॅक्स वाचवण्याचा फायदा घेऊ शकता.
टीप: आता हे सगळं केव्हा महत्वाचं? तर IT ने फाईल काढली तर. ते काढतील की नाही याचा काहीच भरवसा नाही.
जमेची बाजू:
घर जर तुमचं दोघांच्या नव्वर असेल तर त्या त्या % प्रमाणे मिळालेले भाडे हि दोघाचे नावावर "प्राप्ती" म्हणून जमा दाखवावे लागणार , एककाच्याच नावावर दाखवून कसे चालेले?
खर्चाची बाजू
कर्ज कोणाच्या नावावर किती प्रमाणात आहे त्या प्रमाणे त्यावरील वय्याज आणि इतर खर्च तुम्ही खर्चाकडे धरू शकता
हे तत्व मला वाटते जगभर सारखेच लागू असावे
गुंतवणुकीचे घर असणे म्हणजे जणू एक वयवसाय चालवणे असे सरकार धरते आणि त्याचा वाषिर्क ताळेबंद करून त्यावर टॅक्स आहे नाही ते ठरवते + व्याजतीक उत्पन्न याची सांगड घातली जाते आणि सरते शेवटी कर बहर कि नाही ते ठरणार
आणि जर ऑडिट निघाले तर सोप्पे व्हावे म्हणून एकाच अकौंट मध्ये हे सर्व नीट केले म्हणजे " कशी फ्लो " कसा झाला हे सिद्ध कार्याला सोप्पे
काहीच निर्णय न घेण्यापेक्षा धडाडीने निर्णय घेणे व तो चुकल्यास, चूक स्वीकारुन ती सुधारणे व त्याची किंमत चुकवणे हे केव्हाही उत्तम. यातून जे शिकायला मिळते ते आयुष्यभर उपयोगी ठरते. तुम्ही चूक झाल्याचे लक्षात आल्यावर वेळकाढू करण्यापेक्षा आर्थिक तोटा स्वीकारुन चूक सुधारली हे अभिनंदनीय आहे. अन इतरांच्या भल्यासाठी मोकळेपणाने इथे अनुभवकथन केल्याबद्दल खूप धन्यवाद.
कितीही चिकित्सक राहिले तरी कधी ना कधी अपुरी माहिती असल्याने, अनुभव नसल्याने किंवा पुरेसा वेळ नसल्याने माझेही आर्थिक नुकसान होत असते. त्यातून शिकत राहून पुनरावृत्ती टाळण्यासाठी अधिक काळजी घेत असतो. आपल्या आयुष्यभराच्या उत्पन्नाच्या हिशेबाने या चुकांमूळे झालेला तोटा फारसा नसतो. परंतु यातून शिकून टळलेला तोटा अन काळजीपूर्वक केलेल्या गुंतवणूकीतून मिळणारे लाभ त्याची भरपाई नक्कीच करतात.
बादवे मी अमेरिकेत राहत असल्याने मला माहित असलेला अमेरिकन प्राप्तिकराबाबतचा नियम इथे लिहितो. अमेरिकेत दीर्घकाळ वास्तव्य सुरु झाले की परदेशातले कुठलेही उत्पन्न (त्या देशात भरलेला कर वजा करुन) स्वतःच्या वार्षिक उत्पन्नात जोडायचे असते अन त्यावर प्राप्तिकर भरायचा असतो. मी दर वर्षी एनाआरओ खात्यात मिळणार्या व्याजाची रक्कम डॉलरमधे मोजून ती अमेरिकेतल्या वार्षिक उत्पन्नाला जोडत असतो व अमेरिकेत कर भरत असतो. माझ्यासारख्या कुणी भारतातले घर अथवा प्लॉट विकून आर्थिक लाभ मिळवल्यास लाभाची रक्कम वजा भारतात त्यावर भरलेला कर, या रकमेवर अमेरिकेतही प्राप्तिकर भरावा लागतो. प्रत्येक जण हे नियम पाळत नसावा पण ज्यांना पाळायचे असतात त्यांनी हा घटक जरुर लक्षात ठेवावा.
हे एक प्रकारे डबल टॅक्सेशनच झाले की.
नाही, भारतात भरलेला आयकर इथल्या करातून वजा करता येतो. भारत आणि अमेरिका यांचा double tax avoidance treaty नावाचा करार आहे, त्याचा फायदा मिळतो.
दोन देशांचा जर "डबल टॅक्सेशन ट्रीटी " करार असेल तर प्रश्न नसतो
डबल टॅक्सेशनची नेमकी व्याख्या मला माहित नाही. पण एखाद्या माणसाची अमेरिकेत येण्यापूर्वीची स्थावर मालमत्ता अमेरिकेत राहू लागल्यावर विकून त्यात लाभ झाला म्हणून अमेरिकेत त्यावर कर भरावा लागणे (जिथे विकली गेली तिथे भरलेल्या कराची रक्कम वजा करुनही) मला तरी न्याय्य वाटत नाही. मी स्वतः या करनियमांचे पालन आजवर करत आलेलो आहे.
हा मुद्दा मूळ प्रतिसादात लिहिण्याचा उद्देश हाच होता की भविष्यात अमेरिकेत स्थायी होण्याचा विचार संधी असेल तर गुंतवणुकीवर भविष्यात मिळणार्या लाभाच्या लोण्यामधे सॅमकाका या बोक्यालाही वाटा द्यावा लागणार हे ध्यानात ठेवावे ;-) .
परदेशातले कुठलेही उत्पन्न (त्या देशात भरलेला कर वजा करुन) स्वतःच्या वार्षिक उत्पन्नात जोडायचे असते
हो ,जणू काळा पैसा स्विस बँकेत ठेवला जातो तसे !
यावरून एक गोष्ट आठवली जोशी साहेब
अनेक अमेरिकेतील ( आणि इतर देशातील पण ) अनिवासी भारतीय आपले भारतातील उतप्पन अमेरिकेत कळवत नाहीत, हे तुमच्या आयकर विभागाला हळू हळू कळू लागले ( मला वाटते हेच एस बीसी बँके च्या खातेदारनमुळे म्हणे ) आय आर एस ने मग त्याच्या मागे लागायचे ठरववाले .. खरे का?
बर एक या संबंधी एक उप प्रश्न
जेवहा एखादा असा अमेरिकेतील "टॅक्स रहिवासी" काही वर्षांपूर्वी अमेरिकेच्या बाहेर अर्थार्जनासाठी जातो पण त्या काळात अमेरिकेतील घर आणि इतर गुंतवणूक हि तशीच ठेवतो तेव्हा काय होते?
असाच नियम इकडे ऑस्ट्रेल्यात हि आहे ए, पूर्वी मला जेव्हा येथून आखाती देशात जायची संधी आली होती जिथे टॅक्स नव्हता तेव्हा आता मी "ऑस्ट्रेल्या चा टॅक्स रहिवासी नाही " हे येथील आयकर खात्याला पटवून द्यायला बऱ्याच गोष्टीत कराव्या लागल्या होत्या . करणं शून्य टॅक्स आणि ऑस्ट्रेलीतील ४५% पर्यंत जाणारा टॅक्स यात केवढा फरक !
पूर्ण पिळलेल्या लींबातून अजून रस कोण जर काढून दाखवेल तर ते आयकर खाते !
यावरुन आठ-नऊ वर्षांपूर्वी अगोदर दाखवली जाणारी एक जाहिरात आठवली. ( एनआरआय मंडळींसाठी भारतीय टिव्ही वाहिन्यांची जी सेवा असते त्यात)
एका तुरुंगात पंजाबी ढंगात हिंदी बोलणारे २ कैंदी प्रथम भेटीत चर्चा करत असतात. पहिला म्हणतो की, "दो को लुढकाके इधर आया हूं, तुने क्या किया?"
तर दुसरा उत्तरतो, "मैने कुछ नही किया, मेरे सीपीए ने एफ बार फॉर्म मे गडबड की".
माझ्या पाहण्यात असे भारतीय नक्कीच आहेत ज्यांचे कुटूंबिय पॉवर ऑफ अॅटर्नी वापरून अमेरिकेतल्या कुटूंबियाच्या नावे स्थावर मालमत्तेचे मोठे व्यवहार करतात अन लक्षावधी किंवा काही वेळा कोट्यावधी रुपयांचा लाभ मिळवतात. अन हा लाभ टॅक्स रिटर्न फॉर्म भरताना अमेरिकेतल्या उत्पन्नात जोडत नाही.
>> जेवहा एखादा असा अमेरिकेतील "टॅक्स रहिवासी" काही वर्षांपूर्वी अमेरिकेच्या बाहेर अर्थार्जनासाठी जातो पण त्या काळात अमेरिकेतील घर आणि इतर गुंतवणूक हि तशीच ठेवतो तेव्हा काय होते?
बहुधा आयआरएस च्या या दुव्यावर या प्रश्नाचे उत्तर मिळेल.
भाड्याचे गणित जागेवरही अवलंबून आहे, मी 2018 मधे 30 लाखाला धानोरी पुणे येथे 1 bhk घेतला. आज कामासाठी ती जागा कमी पडते म्हणून त्या इमारतीतच 11000 भाडे देऊन अजून एक 1 bhk वापरतो आहे.
अत्यंत उपयुक्त माहिती आहे
"दुसरा फ्लॅट घेऊ नका, दुकान गाळा घायचा विचार करा" असे मला काहींनी सुचवलंय
* * *
जाताजाता:- बँकेचे रुपये आपण २०-३० वर्ष वापरतो म्हणजे त्याचे व्याज द्यावेच लागणार नाही का
जसे दहा लाख बँकेत ठेवले तर वार्षिक चाळीस ते साठ हजार व्याज घायला तयार (४-६% Interest rate PA)
* * *
माझं गणित
One BHK १६ लाख किंमत (Incl All) = ३ लाख रोख (On Paper ) + १३ लाख कर्ज
१००५० हप्ता X २० वर्षे
दोन वर्षानंतर मुद्दल ७ लाखावर आणून पुढे हप्ता ७०००/- करून २० वर्ष Tax Benefit घायचा
बँकेचे रुपये आपण २०-३० वर्ष वापरतो म्हणजे त्याचे व्याज द्यावेच लागणार नाही का
अगदी बरोबर , आणि पहिले बरिच वर्षे हप्त्यातील मुख्य भाग हा व्याजावरच जातो .. यात लोकांनां काहींना आश्चर्य का वाटते कोण जाणे ! किंवा याची जाण का नसते ?
देशाचे आयकर नियमा प्रमाणे अश्या कर्जाला "चांगले कर्ज" किंवा "वाईट कर्ज" म्हणले जाते
राहते घराचे कर्ज = वाईट कर्ज, कारण त्यावरील व्याजाचा कायकाय वाचवयाला उपयोग होत नाही ( हे मी मी माझ्या देशातील परिस्थिती चे गृहीत धरून म्हणतोय ) वाईट कर्ज असल्यामुळे जेवढे कमी असले तेवढे बरे + लवकर भरून टाकता येईल तेवढे चांगले आणि कमीत कमी दारात मिळत असेल तर बरे
गुंतवणूक घराचे कर्ज = चांगले कर्ज = जास्तीत जास्त असावे ९०%/ १० % स्वतःचे असे , दार पण कमी असावाच , पण आयकरात उपयोग होत असेल तर ठीक आहे
बहुसंख्य लोकांची कर्जाच्या व्याजाच्या बाबत रडारड हि चुकीच्या गृहितकावर आधारित असते. ( यात मी पण होतोच)
मी २००४ साली १८ लाख रुपयाला घर घेतले तेंव्हा ९% व्याजाने एच डी एफ सी कडून १५ लाख रुपयांचे कर्ज घेतले तेंव्हा येणाऱ्या १२ हजार इ एम आय मध्ये पहील्या महिन्यात रुपये ११ २५०/- हे व्याज आणि रुपये ७५०/- हे मुद्दल होते.
यावर मी माझ्या स्थापत्य अभियंता मित्राला सांगितले कि हि तर बँकेची लुटालूट आहे.
त्यावर त्याने साधा हिशेब करून दाखवला कि ९ % दरानेवर्षाचे १ लाख ३५ हजार व्याज येते तर महिन्याचे व्याज ११२५०/- येते. तेंव्हा फक्त ७५० रुपये भरून तुला कोण एवढ्या घराची मालकी देणार आहे? आणि तुझी जर १५ लाख रुपये देण्याची लायकी असेल तर तू कर्ज कशाला उचलशील? बँक काही समाजसेवा करण्यासाठी बसलेली नाही.
तुला तुझ्याकडे असलेल्या पैशाच्या( थोडक्यात तुझ्या लायकीपेक्षा) ६ पट किमतीचे घर घेता येते आहे तर त्याची किंमत द्यायला नको?
जर तुला ५-६ टक्क्याने कर्ज द्यायचे असेल तर बँक तुला कर्ज देण्यापेक्षा पी पी एफ मध्ये पैसे टाकेल. त्यांना ८ % व्याज( त्यावेळचा दर) बसल्या जागी मिळेल.
मध्यमवर्गीय माणसाने पैसे साचवून घर घेणे हि अशक्य गोष्ट असते कारण तेवढे पैसे जमेपर्यंत घराच्या किमती आवाक्याच्या बाहेरच जातात.
डॉक्टर अगदी बरोबर उलगडून सांगितले आहेत आपण
"... गुगल करून अमोर्टिझशन चार्ट्स डाउनलोड केले. त्यात माझे संबंधित आकडे टाकून पहिले आणि मी हाललोच. " ह्या मूळ धागाकर्त्याचे विधान वाचून मी लिहिले कि "लोकांना याची जाण का नसते..? त्याचे कारण कदाचित असे असेल कि लोक फक्त महिन्याच्या हप्त्याकडे बघतात तो परडवतोय ना घ्या कर्ज , व्याजाच्या दराकडे फार लक्ष दिले जात नाही .
मी तर सर्रास री फिनान्स करीत असतो ..
या बरोबर काही बघ फिक्स्ड रेट आई काही फ्लोटिंग अशी सोया असेल तर त्याचा फायदा घेता येतो .. ?( अशी सोया देशात असले तर )
Dsk madhye mine 57 lakh ghalun basliy
Mi kay mhanave
Nashib dusare kay
57 aka khatri case chaluy
Kay karave
जर फ्लॅट ताब्यात आला नसेल तर 57 लाख कसे जातील?
2 bhk hota
Dsk navache mothe prakran ahe
1000 lok tari budalet
Case chalu ahe court madhye
Sagal navavr ahe pan flat badhun tayar nahi
Nusat frame ahe
Punyala alo ki
Nusat baghun asav galun jato
अहो, पण मला म्हणायचंय की
१. फ्लॅट ची बिल्डिंग ज्या प्रमाणात बांधून होतो, त्या प्रमाणात बँक पैसे डेव्हलपर ला देते. तेव्हा तुमचे सगळे पैसे डेव्हलपर ला देणे बँक करत नाही. बँकेने दिलेली रक्कम कमी असणार.
२. शिवाय कर्ज बँकेने दिलंय तुम्ही नव्हे. फ्लॅट हा तुम्ही बँकेला कोलॅटरल म्हणून दिलेला असतो. तो बँकेला परत करून या कर्जाला बंद करता येते का पहा. तुमची इन्व्हेस्टमेंट साधारण 15% असते ती मात्र बुडाली असे समजावे लागेल.
कोणाशी चर्चा करताय xD xD xD
मानले बुवा तुम्हाला, जग खरोखर विचित्र झालं आहे हेच खरं
_/\_
हो ५७ लाख कसे जातील?
५७ लाख म्हणजे १५% + दिलेले वय्याज हे असेल तर मग मूळ वास्तू ची किंमत किती ?
आपण म्हणततसे तसे १५% टक्के आणि अर्थात डोकेदुखी मात्र झाली हे खरे
बर भारतीय नियमनप्रमे कर्ज " नॉन रिकोर्स "असते का ? म्हणजे बनलेली फ्लॅट चे खरेदीखत देऊन कर्जदार मोकळा होऊ शकतो का? " नॉन रिकोर्स " मग त्याची विक्री किंमत किती का असेना , आणि त्यातून बँकेला त्यांचे पैसे परत जरी पूर्ण नाही मिळाले तरी ते कर्जदाराचं मागे त्याचं इतर मालमत्ते मागे येऊ शकत नाही
हे विचारायचा कारण असे कि असे " नॉन रिकोर्स " अमेरिकेत म्हणे आहे पण इतर देशात नाही त्यामुळे कर्जदार मोकळं होऊ शकत नाही ...
Akkal khati
चांगले मुद्दे मांडले गेले आहेत.
गुंतवणूक आणि ती घरामध्ये यावर काय काय विचारात घ्यायला पाहिजे ते कळलं.
------
१ बीएचकेचा मात्र बाजार उठलेला आहे !
समजा ते घर रेल्वे स्टेशनलगत असेल, चालण्याच्या अंतरात तर भाव आहे. गरजू लोक भाड्याने राहायला येतात.
मध्यंतरी पेपरात सेकंड होम्सच्या जाहिराती ( मराठी पडद्यावरच्या कलाकारांच्या फोटोसह) येत होत्या. कर्जत, नेरळ मध्ये जागा. भटकंती दरम्यान दिसल्या. स्टेशनपासून २०-२५ किमी. एक विचार येऊन गेला की सेकंड होम घेणारे रेल्वेवर अवलंबून नसतात ते वाहनाने येणार. पण घर म्हणजे एका मोठ्या संकुलातील एक ब्लॉक( होम?) असणार, वेगळे स्वतंत्र घर नसणार मग त्यामध्ये सुटीला येऊन राहून काय आनंद मिळणार? राहयचे तर सर्व वस्तू आणून सजवायला हवे. ते घर वरती घाटमाथ्यावर असेल तर हवमानाची गंमत तरी मिळते. नेरळ कर्जतला काय?
( अशी घरे घेणारे कर्जवाले नक्कीच नसणार. तरीही रिटर्नस काय?)
१ बीएचकेचा मात्र बाजार उठलेला आहे !
साधारणपणे अश्या जागा आधीच गेलेल्या असतात ! आणि तिथले दर पण तसे चढेच असतात.
मी बोललो ते सेकंड होम बद्दल जे बजेट मध्ये बसते (हो, प्रॉफिट हवे असेल तर गुंतवणुक कमी आणि परतावा जास्त असा) आणि मध्यवस्तीपासून (साधारणपणे) दुर असते, त्या बद्दल !
आपण प्रामाणीकपणे लिहीले आपले अभिनंदन.
लेख डोळ्यात अंजन घालाणारा आहे.
बाकी सगळे ठीक आहे, पण तुमच्या जागी मी असतो तर 10लाखाचा लॉस घेऊन बाहेर पडलो नसतो..
10 लाखावर 6 टक्के व्याजाने 60000 मिळतात, तसेही इथे भाडे 6000 तरी मिळत होते..
म्हणजे आग मी ते पैसे सध्या अक्कलखती आहेत असे समजून हप्ता थोडा वाढवला असता, आणि योग्य भाव यायची वाट बघत बसून राहिलो असतो.
2-4 वर्षात पैसे काही प्रमाणात तरी वसूल झालेच असते. बाकी आयकर वजावट वगैरे विचार तुम्ही केला आहे की नाही याचा अंदाज नाही.
पण जाता जाता एक शेरा -
हा खरा अनुभव वाटत नाही, एकतर कोणताही माणूस इतक्या अविचाराने एव्हढे पैसे गुंतवणार नाही, आणि गुंतवले तर एव्हढ्या अविचाराने काढणार पण नाही. मला हा व्हाट्सअप्प विद्यापीठाच्या अभ्यासक्रमासाठी लिहिलेला धडा वाटत आहे.
झाले ते झाले... पण अश्या परिस्थितीत काय करावे?
यावर आपण म्हणता तसा विचार करणे यौग्य आहे,
मी हि एक ठिकाणी अश्याच परिस्थिती अडकलो , पण भाडे चांगले मिळत असल्यामुळे टॅग धरता येत आहे असा अनुभव आला ... त्यामुळे मुद्दलात तोटा सहन करून विकणे हे टाळले .
तुम्हाला आता कोणितरी डबा खायला बोलवणार.
;)
आनद सर,
हा अनुभव १०० % खरा आहे. माझा नम्बर देतो : ८००७६०५०८२. सर्व कागद पत्रे दाखवुन मी सिद्ध करु शक्तो.
मला वाटते सुरक्षिता म्हणून फोन नंबर व्यनि करून कळवावा व त्याचा उल्लेख प्रतिसादात करावा.
वरच्या चर्चेत दीर्घ मुदतीच्या कर्जाची परतफेड करताना सुरुवातीला मासिक हप्त्यांमधे व्याज अधिक अन मुद्दलाची रक्कम त्याप्रमाणात अगदीच किरकोळ अंरर्भूत असते असा मुद्दा आला आहे. यावरुनच मी स्वानुभावाने शिकलेली एक गोष्ट म्हणजे जर शक्य असल्यास दीर्घ मुदतीच्या कर्जांमधे सुरुवातीच्या काळात ठरलेल्या रकमेपेक्षा अधिक परतफेड करता आली तर एकुण व्याजाची रक्कम घटण्यास हातभार लागतो. याऊलट कर्ज संपताना अधिक परतफेड केल्यास व्याजाची रक्कम अगदीच किरकोळ प्रमाणात कमी होते.
बरेचदा गृहकर्ज वगैरे घेतल्यास पहिली काही वर्षे मासिक हप्त्यांपेक्षा अधिक रक्कम फेडणे आपल्याला शक्य होत नसते. गृहकर्जाच्या सुरुवातीच्या काळात कमी जोखमीच्या गुंतवणुक पर्यायात (जसे एफडी) पैसे गुंतवण्याऐवजी तेच पैसे गृहकर्जाची (इएमआयव्यतिरिक्त) परतफेड करण्यासाठी वापरावे. व्याजाची रक्कम जी वाचेल ती एफडी वर मिळणार्या व्याजापेक्षा अधिक राहील.
टीपा १. इथे एफडी राष्ट्रीयीकृत बँकाची गृहीत धरली आहे. २. जाणकार मंडळी यापेक्षाही अधिक उपयुक्त पर्याय सुचवू शकतील याची कल्पना आहे.
गृहकर्जाच्या सुरुवातीच्या काळात कमी जोखमीच्या गुंतवणुक पर्यायात (जसे एफडी) पैसे गुंतवण्याऐवजी तेच पैसे गृहकर्जाची (इएमआयव्यतिरिक्त) परतफेड करण्यासाठी
जोशी साहेब योग्य मुद्दा आहे ( पण राहत्या घराच्या कर्जाबाबत फक्त, गुंतवणूक घराची कर्जे हि "इंटरेस्ट ओन्ली " पद्धतीची घावी उपलब्ध असल्यास ... तिथे मुद्दल कमी नाही केली तरी चालू शकते )
आणि असे जे पैसे तुम्ही इतरात्र ना गुंतवता गृहकर्ज ( राहते घर फक्त, मी आधी म्हणलय प्रमाणे बॅड लोन प्रकार ) यात घातल्यास तुम्हाला आयकर हि वाचतो गृहकर्ज समजा ३% असेल तर हप्त्या व्यतिरिक्त पैसे इतर ठिकाणी ५% मिळत असतील तर त्यावर परत आयकर लागणार त्यापेक्षा ते ३% चे कर्ज कमी करण्यात घालवावे हि आपण मांडलेली कल्पना
पण हि कल्पना कदाचित अमेरिकेत आणि ऑस्ट्रेलिया सारखया ठिकाणी जिथे गृहकर्जाचे दर हि कमी आणि बाजारातील कमी जोखमीच्या इतर गुंतवणुकीतील परतवा हि कमी आणि ग्रोथ (वाढ ) कमी आहे तिथे उपयोगी असावी
भारतात कदाचित अश्या इतर थोड्या जोखमीच्या गुंतवणुकी ( सरकारी रोखे ) यातून परतवा हा "गृहकर्ज कमी करणयातही ते पैसे वापरणे " यापेक्षा खूप अधिक मिळत असावा! किंवा लोक बहुतेकदा असा विचार न करता या इतर ठिकाणी जोखीम घेऊन गृहकर्जाच्या रकमेपेक्षा जास्त कमवत हि असतील ?
म्हणून हि कल्पना कदाचित लागू होत नसावी
या शिवाय ऑफसेट अकाउंट हि कल्पना पण आहे कि नाही माहित नाही
असे फिनान्शिअल इंजिनीरिंग छोट्या प्रमाणात करून फायदा होतो हे नक्की
याहून एक गोष्ट उपलब्ध असल्यास करावी ती म्हणजे - गृहकर्जाचा हप्ता साधारण मासिक असतो पण ज्या ठिकाणी मिळणार पगार आठवड्याला किंवा २ आठवड्यातून एकदा या पद्धतीने मिळत असले तर कर्ज भरणं महिन्यातून ४ किंवा २ वेळा करावा .. मुद्दल कमी होते आणि एकूण वयाज वाचते
जर शक्य असल्यास दीर्घ मुदतीच्या कर्जांमधे सुरुवातीच्या काळात ठरलेल्या रकमेपेक्षा अधिक परतफेड करता आली तर एकुण व्याजाची रक्कम घटण्यास हातभार लागतो
आपला मुद्दा सुयोग्य असला तरी साधारण मध्यमवर्गीय माणसाच्या आयुष्यात तसं होत नाही.
कारण कर्ज जास्त मिळत असेल तर बिल्डर मध्यमवर्गीय माणसाला सांगतो, 'साहेब, पहा तुमचं बजेट थोडं वाढवता येत असेल तर एक बेडरूम ऐवजी तुम्हाला छानसा २ बेडरूमचा फ्लॅट घेता येईल. यामुळे मध्यमवर्गीय माणूस बहुसंख्य वेळेस आपले बजेट ताणून थोडा मोठा फ्लॅट घेतो. यामुळे ताबडतोब त्याच्या कडे फ्लॅट सजवण्यासाठी पैसे नसतात. यानंतर पुढची ३-४ वर्षे वाढलेल्या पगारात घराची सजावट हौस मौज करण्यात जातात.
आणि मग ५ वर्षांनी वाटते कि नाही तरी व्याज जास्त फेडलंय तर आता हे स्वस्तातलं कर्ज कशाला फेडायचं? शिवाय त्यावर कर सवलत आहेच (गृहकर्ज हे इतर सर्व कर्जापेक्षा स्वस्त असते)
यामुळे साधारण मध्यमवर्गाच्या आयुष्यात लवकर गृह कर्ज फेडणे कठीण होते असे मी अनेक लोक पाहिलेले आहेत.
शिवाय त्यावर कर सवलत आहेच...?
राहत्या घरावर? कि गुंतवणुकीचं घरावर
राहत्या घरावर कर सवलत अशी येथे नसते ( आणि विकल्यावर कॅपिटल गेन टॅक्स) पण नसतो ) , भारतात असेल तर गणित बदलते
असे धरले कि येथील प्रमाणे राहते घरावर अशी सवलत नसेल तर सुरवातीला जास्त पैसे भरणे अवघड असते हे मान्य पण जण ठेवावी आणि इतर ठिकाणी पैसे गुंतवण्या वेळी ह्या "बॅड कर्ज " लवकर फेडता येईल का याचा विचार सोडू नये
येथील उद्धरण देतो
गृह कर्ज समजा ३% ने आहे
आयकर दर सरासरी भारतासारखाच ३०% आहे
इतर गुंतवणूक म्हणजे समजा बऱ्यापकी कमी धोका असलेला फंड ६ % देत आहे ( आयकारचं आधी )
कर्जदार कडे काही कारणाने नेहमी पेक्षा जास्त पैसे आले ( पगारवाढ वैगरे ) तर ते १) ६% साठी थोडा धोका घेऊन ठेवा कि २) ३% चे गृहकर्ज फेडण्यात कमी लावा ?
१) ६ टाक्यवार ३०% आयकर म्हणजे मिळाले ४% म्हणजे फक्त एक टक्का जास्त असे असले तर ठीक आहे कि ६% मध्ये ठेवा पण त्या फंडाची धोका पातळी बघावी लागेल
२) ३% फेडण्यात घातले तर ३% ते सुद्धा आयकर प्रत्यक्ष ना भरता मिळवण्यासारखेच आहेत
( ३% आयकरानंतर मिळवण्यासाठी त्या पैसाला आधी ४% मिळवावे लागतात
तेव्हावा देशातील कर्जाचे दर + आयकर आणि गुंतवणुकीतील धोके यावर अवलंबून आहे
माझे सविस्तर लिहिण्याचा उद्देश हाच कि असे फिनान्शिअल इंजिनीरिंग करताना जगात इतर ठिकाणी जी साधने सर्वसामान्याला उपलब्ध आहेत ती जर भारतात असतील तर त्याचा उपयोग करावा
या पूर प्रकरणामुळे, "निसर्गरम्य ठिकाणी आपलं हक्काचं घर" घेउन ठेवलेल्यांची गोची झालेली आहे. काय आणि किती नुकसान झालंय ते ही कळलेलं नाहीये बर्याच लोकांना.
(अर्थातच रहातं घर सोडून) रिअल इस्टेट मध्ये सगळ्या संपत्तीमध्ये ३०% पेक्षा जास्त गुंतवणुक असू नये. फारसा अभ्यास नसेल किंवा करायची इच्छा नसेल तर (दागिने, विमा ही गुंतवणुक नव्हे), इक्विटी-फिक्स्ड-रिअल इस्टेट या पैकी प्रत्येक ३०% च्या आसपास असावं. उरलेलं सोनं (बाँड्स, बिस्किटं वगैरे) घ्यावं.
आनद सर,
हा अनुभव १०० % खरा आहे. माझा नम्बर देतो : ८००७६०५०८२. सर्व कागद पत्रे दाखवुन मी सिद्ध करु शक्तो.
१)खूप पैसा आहे फक्त हौस .म्हणून निसर्ग रम्य ठिकाणी घेतले जाते.
इथे गुंतवणूक किंवा फायदा हा हेतू नसतो फक्त हौस.
२) गुंतवणूक म्हणून म्हणजे पुढे. जागेच्या किंमती वाढतील आणि फायदा होईल हा हेतू.
३) टॅक्स वाचवणे म्हणजे शेवटी फायद्या साठी च.इथे चर्चा फक्त गुंतवणूक आणि आणि फायदा ह्या वर च होत आहे.
घरात गुंतवणूक करण्या पेक्षा उद्योग ,व्यवसायात गुंतवणूक केली तर खूप फायदा होवू शकतो.
पण काहीच कष्ट न करता नफा मिळेल हा हेतू च गुंतवणूक म्हणून घर घेणाऱ्या व्यक्ती चा असतो.
आणि ही वृत्ती मराठी लोकात च जास्त आहे.
व्यापारी समाज म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या गुजराती,मारवाडी समाजात ही वृत्ती नसते.
भले भाड्या च्या घरात राहतील पण पैसे उद्योगात च गुंतवतील.
घर घेण्या पेक्षा बिल्डिंग बांधून विकण्यात त्यांना जास्त इंटरेस्ट असतो.
घरात गुंतवणूक करण्या पेक्षा उद्योग ,व्यवसायात गुंतवणूक केली तर खूप फायदा होवू शकतो.
राजेश भाऊ आपले निरीक्षण बरोबर आहे पण हे असे का याचाही थोडा विचार करा
१) घरांमध्ये गुंतवणूक करणे हा हि एक वयसाय आहे..एक घराचे मूल्यांकन वाढल्यावर त्यातील आपल्या समभागांची किंमत वाढते आणि परत त्यातून काढून दुसरे घेणे हि कल्पना भारतात त्यामानाने उशीराने आली असले किंवा फारशी वापरली जात नसेल हि पण इतर देशात अश्या पद्धतीने आपली संपत्ती वाढवता येते
२) उद्योगाला कर्ज सहज मिळत नाही जेवढे घर गुंतवणुकीला मिळते
३) भले भाड्या च्या घरात राहतील पण पैसे उद्योगात च गुंतवतील. हे खरे असले तरी अशी वयापाराची संधी मिळ्तेहक असे नाही पण विचार म्हणून काही चुकीचा नाही मी अकाऊंटॅटिंग क्षेत्रात हे विचार हि बघितले आहेत कि " कायमचे भाड्याचं घरात राहावे तो पैसे इतररत गुंतवावा .. पण असे करतांना कॅश फ्लो आणि स्थानिक आयकर सवलत याचा विचार करावा लागतो
कायमचे भाड्याचं घरात राहावे तो पैसे इतररत गुंतवावा
स्वतःचे घर हि गोष्ट मनाला किती समाधान देणारी असते याची किंमत करता येणार नाही.
भाड्याच्या घरात तुम्हाला हवे तसे बदल करता येत नाहीत. साधा रंग बदलता येत नाही कि त्यातील कपाटे ओटा बदलता येत नाही.
तेथून कधीही आपल्याला घर खाली करून जावे लागते.
हे आपले घर नाही हि जाणीव कधीही जात नाही. जसे हंगामी कामगाराला वाटत असते तसेच आहे.
२ बेडरूम चे घर भाड्याने देऊन मी गेली पाच वर्षे भाड्याने राहत आहे त्यामुळे हे माझे स्वतःचे अनुभव आहेत.
पहिल्या वर्षी मालक दुबईत आहे म्हणजे परत येणार नाही हे गृहीत धरून मी भाड्याने घेतलेले घर मला एक वर्षात रिकामे करावे लागले कारण मालकाची नोकरीं गेली त्यामुळे व्हिसा सुद्धा नूतनीकरण होऊ शकला नाही आणि त्यामुळे त्याला परत यावे लागले.
यानंतर गेले चार वर्षे मी राहत असलेल्या घरात बाकी सर्व ठीक आहे. घरमालक चांगला माणूस आहे.
परंतु सोसायटीने आम्हाला डॉक्टर आहोत म्हणून त्यांना करून होईल या भीतीने बाहेर काढण्याची धमकी दिली होती.
शेजारी कधीही तुमच्याशी कायमचे संबंध ठेवत नाहीत. हा माणूस परका आहे हि भावना त्यांच्या मनातून जात नाही.
अंतिमतः स्वस्तात पडत असले तरी भाड्याचे घर हे तुम्हाला कधीही संपूर्ण समाधान देऊ शकत नाही हा माझा अनुभव आहे.
आणि असाच अनुभव बहुसंख्य लोकांना येतो.
शेवटी पैसे मिळवायचे कशासाठी? हा एक प्रश्न स्वतःलाच विचारा
डॉक्टर आपले म्हणणे खरे आहे .. स्वताच्या मालकीचे चे घर असण्यासारखे मानसिक समाधान नाही .
मी जेव्हा म्हणले कि "कायमचे भाड्याचं घरात राहावे तो पैसे इतररत गुंतवावा" आर्थिक गुंतवणुकीवर अकाउंटंट क्षेत्रात ( येथे ऑस्ट्रेल्यात ) एक विचार प्रवाह ऐकला होता .. म्हणून केवळ उल्लेख केला (अर्थात येथे घर घेणे हे लंडन सारखया शहरात जसे आवाक्या बाहेरचे झाले आहे तसे नाही... तरीही काही अकाउंटंट या मत प्रव्हाचे आहेत खरे ! फार थोडे
याला चकवा लागणे असेही म्हटले जाते. उत्साहाच्या व आनंदाच्या भरात तारतम्य गहाण पडते. कुणी जमीनीवर आणण्याचा प्रयत्न केला तर माझे यश/ दूरदृष्टी तुम्हाला पहावत नाही असे वाटू लागते. एक प्रकारची मॅनियाक फेज येते. नंतर नुकसान झाले तरी कबूल करवत नाही. मग आपण आपल्या कृतीचे समर्थन देत बसतो. cognitive dissonance या प्रकारचा असतो.
पुढच्यास ठेच मागचा शहाणा या न्यायाने हा लेख वाचून काही लोक संभाव्य मूर्खपणातून वाचतील अशी आशा करतो.
लेख नी प्रतिक्रीया वाचल्या.